Na ile mnie stać w przetargu?

Szukamy najwyższej ceny, przy której spełnione są jednocześnie trzy warunki:

1. Gotówka domyka transakcję. Pokrywa wkład własny w cenie oraz koszty notarialne i sądowe: taksę notarialną z 23% VAT, 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej i ok. 150 zł za wypisy aktu.
2. Kredyt mieści się w zdolności. Liczymy ją tak samo jak na stronie kredytów — rata to najwyżej 50% dochodu po kosztach utrzymania, a kwotę kredytu obcina test warunków skrajnych KNF (+2,5 pp do oprocentowania).
3. Zostaje minimalny wkład własny. Zakładamy 20% ceny — próg, od którego banki zwykle oferują lepsze warunki. To założenie modelowe, nie wymóg konkretnego banku.

Ocena ogłoszenia idzie od ceny wywoławczej: „w zasięgu” oznacza zapas większy niż 10% ceny — ten sam zachowawczy margines na postąpienia, którego używamy w koszcie wejścia w przetarg.

Podatku — w przetargu gminnym VAT bywa już wliczony w cenę wywoławczą, a przy części nieruchomości dochodzi PCC. To zależy od konkretnego ogłoszenia, więc nie zgadujemy; pełny rachunek podatkowy dla rynku prywatnego policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Kosztów kredytu — prowizji, wyceny, ubezpieczeń i wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ani tego, czy bank sfinansuje akurat tę nieruchomość: grunty bywają kredytowane trudniej niż mieszkania, a gmina zwykle żąda zapłaty całej ceny przed aktem notarialnym — decyzję kredytową trzeba mieć wcześniej.

Kosztów po zakupie — remontu, przyłączy, podatku od nieruchomości. Jeśli kupujesz z myślą o remoncie, rentowność oszacujesz w kalkulatorze rentowności remontu. Pełną filozofię liczenia opisuje metodologia.