Jak liczymy i co publikujemy.

Startowe oprocentowanie w kalkulatorach to stopa referencyjna NBP + 2 pp modelowej marży. Stopę pobieramy podczas budowania strony z oficjalnej publikacji NBP — obecnie 3,75%, obowiązuje od 5 marca 2026 (źródło: NBP). Daje to dzisiejszy scenariusz startowy 5,80% — sumę zaokrąglamy do 0,1 pp, bo z taką dokładnością działa suwak oprocentowania.

Modelowa marża 2 pp to środek przedziału, w którym realnie poruszają się banki (ok. 1,5–3% w zależności od wkładu własnego i scoringu). To uczciwy punkt wyjścia, nie oferta — suwak oprocentowania możesz ustawić na dowolną wartość z propozycji konkretnego banku.

Gdy publikacja NBP jest niedostępna albo zmieni format, kalkulator używa jawnego, wersjonowanego fallbacku (3,75%, stan na 5 marca 2026) i wyraźnie o tym informuje przy wyniku. Nigdy nie udajemy, że fallback to świeża stawka.

Link „Policz ratę” na kartach ofert i przetargów startuje kalkulator z kwotą równą cenie nieruchomości pomniejszonej o zakładany wkład własny 20% — próg, od którego banki zwykle oferują niższą marżę. To założenie widać w kalkulatorze i można je zmienić.

Raty równe (annuitetowe) liczymy klasycznym wzorem PMT:

rata = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)

gdzie P to kwota kredytu, r — miesięczna stopa procentowa (stopa roczna ÷ 12), a n — liczba rat w miesiącach. Przy stopie 0% rata to po prostu kapitał podzielony przez liczbę rat.

Raty malejące mają stałą część kapitałową (P ÷ n), a odsetki naliczamy od bieżącego salda — dlatego pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna niższa. Kalkulator pokazuje pierwszą, ostatnią i średnią ratę, sumę odsetek oraz całkowitą kwotę do spłaty wraz z harmonogramem.

Czego świadomie nie modelujemy: RRSO, prowizji, ubezpieczeń ani produktów dodatkowych — te zależą od oferty konkretnego banku, której tu nie znamy. Wynik kalkulatora to szacunek kosztu odsetkowego, nie oferta. Więcej o tym, co naprawdę wpływa na koszt kredytu, piszemy na stronie Kredyty.

Szacunek zdolności przebiega w czterech krokach:

1. Koszty utrzymania. Przyjmujemy uproszczone, zachowawcze stawki inspirowane wytycznymi KNF: 1500 zł miesięcznie dla 1 osoby, 2400 zł dla 2 osób i 900 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Banki mają własne tabele — zwykle zbliżone, ale nie identyczne.
2. Wolna część dochodu. Od łącznego dochodu netto odejmujemy stałe zobowiązania (raty, leasing, alimenty) i koszty utrzymania.
3. Maksymalna rata. Na ratę może pójść najwyżej 50% wolnej części dochodu. To ostrożniejsza interpretacja rekomendowanego przez KNF wskaźnika DSTI — liczymy od nadwyżki po kosztach życia, nie od całego dochodu.
4. Test warunków skrajnych. Maksymalną kwotę kredytu wyliczamy odwróconym wzorem PMT przy stopie podwyższonej o 2,5 pp — taki bufor na wzrost stóp nakłada na banki Rekomendacja S KNF. Dlatego wynik bywa niższy niż w reklamach.

Realna decyzja banku zależy dodatkowo od scoringu BIK, formy zatrudnienia i polityki kredytowej — różnice rzędu 10–15% względem szacunku są normalne.

Na karcie każdego ogłoszenia w katalogu przetargów pokazujemy, ile kapitału realnie wymaga wejście w dany przetarg — żeby cena wywoławcza nie była jedyną liczbą, na którą patrzysz. Rachunek liczymy z danych ogłoszenia i składa się z:

• wadium — kwoty, którą trzeba wpłacić przed przetargiem, żeby przystąpić; zalicza się ją później na poczet ceny, więc jest częścią minimalnego kapitału, a nie kwotą dodatkową;
• ceny wywoławczej — minimalnej ceny zakupu, jeśli wygrasz bez konkurencji;
• kosztów okołotransakcyjnych — taksy notarialnej (stawki maksymalne z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 23% VAT; dla lokalu mieszkalnego połowa stawki), opłaty sądowej 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej oraz ok. 150 zł za wypisy aktu. To ta sama metodologia, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości;
• marginesu na licytację — w przetargu ustnym cena rośnie o postąpienia, więc do minimalnego kapitału dodajemy zachowawczy bufor 10% ceny wywoławczej. To założenie modelowe, nie prognoza ceny końcowej.

Czego świadomie nie wliczamy: podatku. W przetargach gminnych grunt pod zabudowę zwykle ma 23% VAT już w cenie wywoławczej, a inne nieruchomości bywają z VAT zwolnione (wtedy dochodzi PCC 2%) — rodzaj podatku zależy od konkretnego ogłoszenia, więc zamiast go zgadywać, sygnalizujemy go jako pozycję do sprawdzenia w treści ogłoszenia.

Kalkulator rentowności remontu porównuje dwa scenariusze inwestycji: odsprzedaż po remoncie (zysk i marża na zaangażowanym kapitale) oraz wynajem (rentowność brutto w skali roku i okres zwrotu). Zaangażowany kapitał to zawsze cena zakupu plus koszty okołotransakcyjne plus budżet remontu.

Koszty zakupu liczymy tą samą metodologią co koszt wejścia w przetarg — taksa notarialna z progów rozporządzenia, opłata sądowa i wypisy — z jedną różnicą: zakładamy rynek wtórny od osoby prywatnej, więc doliczamy PCC 2% ceny zakupu (podatek od czynności cywilnoprawnych). To ta sama logika, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości.

Czego świadomie nie modelujemy: zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, kosztów kredytu i prowizji pośrednika, a w wynajmie — pustostanów, kosztów zarządzania i podatku od najmu. Rentowność wynajmu pokazujemy jako brutto i wprost o tym mówimy, zamiast „upiększać” wynik. To scenariusz „co jeśli” do porównywania wariantów, nie wycena nieruchomości.

• Nie kopiujemy ogłoszeń z innych portali. Oferty rynku prywatnego trafiają do katalogu wyłącznie kanałem bezpośrednim lub partnerskim, przetargi — wyłącznie z publicznych ogłoszeń gmin (BIP). Realne ogłoszenie przetargowe zawsze linkuje do źródła w BIP.
• Wpisy poglądowe są zawsze oznaczone. Zanim katalog wypełnią realne ogłoszenia, pokazujemy docelowy format na wpisach poglądowych — każdy nosi wyraźną plakietkę i nie jest opisywany wyszukiwarkom danymi strukturalnymi, żeby nie udawał realnej oferty.
• Każdy wpis przechodzi walidację. Parametry ogłoszenia (cena, powierzchnia, terminy, tryb) mają ustalony schemat sprawdzany przy każdym budowaniu strony — niekompletne ogłoszenie zatrzymuje publikację, zamiast wyświetlić się z dziurami.
• Statusy przetargów wynikają z terminów. Oznaczenia „nadchodzący”, „w toku” i „zakończony” wyliczamy z dat ogłoszenia według czasu polskiego, a zakończone przetargi trafiają do archiwum — nic nie znika.
• Kolejności nie można kupić. Listy sortujemy wyłącznie po datach: przetargi po najbliższym terminie, oferty od najnowszych. Nie ma pozycji sponsorowanych ani płatnych wyróżnień — w żadnym filarze.

Zasady wyżej brzmią dobrze tylko z liczbami, które da się sprawdzić. Dlatego zamiast udawać skalę, pokazujemy wprost, ile danych mamy i jak są świeże. Poniższy stan powstaje przy każdym budowaniu strony bezpośrednio z plików w repozytorium — bez bazy, panelu admina i ręcznego przepisywania. Stan na 21 lipca 2026.

Katalog jest w wersji zapoznawczej: ogłoszenia poglądowe pokazują docelowy format, a realne z biuletynów informacji publicznej (BIP) gmin indeksujemy etapami. Gdy pojawią się pierwsze, ta tabela pokaże ich liczbę i udział z linkiem do źródła — wolimy pokazać uczciwie, ile mamy, niż udawać skalę.

Pełny katalog z parametrami każdego ogłoszenia — ceną wywoławczą, wadium i terminami — znajdziesz na stronie Przetargi gminne.

Cała logika obliczeń to czyste funkcje pokryte testami jednostkowymi. Raty annuitetowe weryfikuje niezależna symulacja spłaty miesiąc po miesiącu, a sumy odsetek — wzory zamknięte, nie wartości odczytane z implementacji. Testy sprawdzają też, że parametry opisane na tej stronie (koszty utrzymania, wskaźnik DSTI, bufor stresowy) są dokładnie tymi, których używa kalkulator.

Każda zmiana w serwisie przechodzi automatyczną kontrolę: lint, kontrolę typów, testy i pełne budowanie strony. Walidacja ogłoszeń jest częścią tego procesu — błędny wpis nie przejdzie.

I zasada nadrzędna: każda liczba ma źródło i datę. Stawki pokazujemy z datą obowiązywania i linkiem do publikacji, a fallbacki oznaczamy wprost. Jeśli znajdziesz miejsce, gdzie tej zasady nie dotrzymujemy — napisz do nas.