Jak liczymy i co publikujemy.

Startowe oprocentowanie w kalkulatorach to stopa referencyjna NBP + 2 pp modelowej marży. Stopę pobieramy podczas budowania strony z oficjalnej publikacji NBP — obecnie 3,75%, obowiązuje od 5 marca 2026 (źródło: NBP). Daje to dzisiejszy scenariusz startowy 5,80% — sumę zaokrąglamy do 0,1 pp, bo z taką dokładnością działa suwak oprocentowania.

Modelowa marża 2 pp to środek przedziału, w którym realnie poruszają się banki (ok. 1,5–3% w zależności od wkładu własnego i scoringu). To uczciwy punkt wyjścia, nie oferta — suwak oprocentowania możesz ustawić na dowolną wartość z propozycji konkretnego banku.

Gdy publikacja NBP jest niedostępna albo zmieni format, kalkulator używa jawnego, wersjonowanego fallbacku (3,75%, stan na 5 marca 2026) i wyraźnie o tym informuje przy wyniku. Nigdy nie udajemy, że fallback to świeża stawka.

Link „Policz ratę” na kartach ofert i przetargów startuje kalkulator z kwotą równą cenie nieruchomości pomniejszonej o zakładany wkład własny 20% — próg, od którego banki zwykle oferują niższą marżę. To założenie widać w kalkulatorze i można je zmienić.

Raty równe (annuitetowe) liczymy klasycznym wzorem PMT:

rata = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)

gdzie P to kwota kredytu, r — miesięczna stopa procentowa (stopa roczna ÷ 12), a n — liczba rat w miesiącach. Przy stopie 0% rata to po prostu kapitał podzielony przez liczbę rat.

Raty malejące mają stałą część kapitałową (P ÷ n), a odsetki naliczamy od bieżącego salda — dlatego pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna niższa. Kalkulator pokazuje pierwszą, ostatnią i średnią ratę, sumę odsetek oraz całkowitą kwotę do spłaty wraz z harmonogramem.

Co, jeśli stopy się zmienią. Rata równa zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres, ale kredyt na zmiennej stopie reaguje na decyzje RPP. Dlatego pod wynikiem kalkulatora rat pokazujemy tę samą ratę przy oprocentowaniu zmienionym o −1 pp, +1 pp i +2,5 pp względem przyjętego — ten sam wzór PMT, tylko inna stopa. Największy wariant, +2,5 pp, to dokładnie bufor testu warunków skrajnych z liczenia zdolności (niżej): panel rat i zdolność mówią o wzroście stóp jedną miarą, wziętą z jednego miejsca w kodzie.

Harmonogram: kapitał kontra odsetki. Pod scenariuszami stóp rozkładamy ratę rok po rok na dwie części: odsetki (koszt pożyczenia) i kapitał (spłatę długu, czyli realny udział we własności). Liczymy je tym samym silnikiem co ratę — odsetki od bieżącego salda, a część kapitałową jako resztę raty (przy ratach równych) albo stałą P ÷ n (przy malejących) — więc suma odsetek ze wszystkich lat równa się „Sumie odsetek”, a saldo domyka się do zera. Pokazujemy ten rozkład, bo rata „na dziś” ukrywa, że przy ratach równych na początku spłaca się głównie odsetki, a realny udział we własności rośnie powoli.

Czego świadomie nie modelujemy: RRSO, prowizji, ubezpieczeń ani produktów dodatkowych — te zależą od oferty konkretnego banku, której tu nie znamy (gdy ją masz, policzysz je w kalkulatorze RRSO). Wynik kalkulatora to szacunek kosztu odsetkowego, nie oferta. Więcej o tym, co naprawdę wpływa na koszt kredytu, piszemy na stronie Kredyty.

Kalkulator RRSO zestawia dwie oferty kredytu przy tej samej kwocie i okresie. Rzeczywistą roczną stopę oprocentowania liczymy wzorem z załącznika do ustawy o kredycie hipotecznym: to stopa X, przy której wartość bieżąca kwoty faktycznie wypłaconej równa się wartości bieżącej wszystkich płatności kredytobiorcy, dyskontowanych czynnikiem (1 + X)^−t, gdzie t to czas w latach, a rok dzielimy na 12 równych miesięcy.

Prowizja i opłaty jednorazowe są płatne na starcie, więc pomniejszają kwotę otrzymaną. Płatności w kolejnych miesiącach to rata równa (ten sam wzór PMT co wyżej) plus stałe koszty miesięczne — ubezpieczenie, konto, inne wymagane produkty — przez tyle lat, ile trzeba je utrzymywać. Równanie rozwiązujemy metodą bisekcji: wartość bieżąca płatności maleje ze stopą, więc rozwiązanie jest jednoznaczne. Bez kosztów dodatkowych RRSO sprowadza się do efektywnej stopy rocznej (1 + r/12)¹² − 1 — testy jednostkowe pilnują tej zgodności i samej definicji (wartość bieżąca płatności przy policzonym RRSO równa się wypłacie). Nie wprowadzamy żadnej nowej stałej finansowej.

Obok RRSO pokazujemy całkowity koszt kredytu: odsetki, prowizję, opłaty i koszty miesięczne zsumowane w złotych. Obie miary zwykle wskazują tę samą ofertę, ale nie muszą — RRSO uwzględnia, kiedy płacisz (prowizja na starcie waży więcej niż ta sama kwota rozłożona na lata), a suma złotówek nie. Gdy się rozjeżdżają, kalkulator mówi o tym wprost.

Czego świadomie nie modelujemy: zmian oprocentowania w czasie (jak bank w formularzu informacyjnym zakładamy stałą stopę), kosztów zależnych od salda (ubezpieczenie liczone od pozostałego kapitału wpisuje się jako stałą kwotę), ubezpieczenia niskiego wkładu i pomostowego, rat malejących ani kosztów ustanowienia hipoteki. Nie pokazujemy też żadnych banków ani rankingów — porównujesz wyłącznie oferty, które sam przyniesiesz.

Kalkulator nadpłaty modeluje wariant „skróć okres”: rata annuitetowa pozostaje bez zmian (ten sam wzór PMT co wyżej), a nadpłatę w całości zaliczamy na kapitał. To domyślne zachowanie większości banków i wariant, który przy tej samej kwocie oszczędza najwięcej odsetek.

Spłatę liczymy miesiąc po miesiącu: od bieżącego salda naliczamy odsetki, odejmujemy część kapitałową raty i dokładamy nadpłatę (jednorazową na starcie oraz stałą do każdej raty). Nadpłata nigdy nie przekracza pozostałego salda, więc ostatnia rata bywa niższa. Scenariusz bez nadpłat i z nadpłatami przechodzi przez ten sam silnik, dlatego skrócenie okresu i oszczędność na odsetkach to czysta różnica między nimi, a rachunek bazowy odtwarza dokładnie standardowy harmonogram raty. Nie wprowadzamy tu żadnej nowej stałej finansowej — reużywamy wzoru na ratę.

Czego świadomie nie modelujemy: prowizji za wcześniejszą spłatę (ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza ją do pierwszych 3 lat przy zmiennej stopie, ale zależy od umowy), ubezpieczeń, wariantu „zmniejsz ratę” ani zmian stopy w czasie. Wynik jest szacunkowy — wiążące zasady zaliczenia nadpłaty określa umowa kredytu.

Szacunek zdolności przebiega w czterech krokach:

1. Koszty utrzymania. Przyjmujemy uproszczone, zachowawcze stawki inspirowane wytycznymi KNF: 1500 zł miesięcznie dla 1 osoby, 2400 zł dla 2 osób i 900 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Banki mają własne tabele — zwykle zbliżone, ale nie identyczne.
2. Wolna część dochodu. Od łącznego dochodu netto odejmujemy stałe zobowiązania (raty, leasing, alimenty) i koszty utrzymania.
3. Maksymalna rata. Na ratę może pójść najwyżej 50% wolnej części dochodu. To ostrożniejsza interpretacja rekomendowanego przez KNF wskaźnika DSTI — liczymy od nadwyżki po kosztach życia, nie od całego dochodu.
4. Test warunków skrajnych. Maksymalną kwotę kredytu wyliczamy odwróconym wzorem PMT przy stopie podwyższonej o 2,5 pp — taki bufor na wzrost stóp nakłada na banki Rekomendacja S KNF. Dlatego wynik bywa niższy niż w reklamach.

Maksymalną kwotę kredytu przeliczamy też na orientacyjną maksymalną cenę nieruchomości: przy założonym wkładzie własnym 20% cena to kwota kredytu podzielona przez 80%. To dokładna odwrotność przeliczenia „cena → kredyt”, którym startujemy kalkulator rat z kart ofert i przetargów, więc obie strony liczą wkład tą samą stałą. Koszty okołotransakcyjne (podatek PCC lub VAT, taksa notarialna, opłaty sądowe) dochodzą ponad cenę — liczy je kalkulator kosztów zakupu.

Realna decyzja banku zależy dodatkowo od scoringu BIK, formy zatrudnienia i polityki kredytowej — różnice rzędu 10–15% względem szacunku są normalne.

Na karcie każdego ogłoszenia w katalogu przetargów pokazujemy, ile kapitału realnie wymaga wejście w dany przetarg — żeby cena wywoławcza nie była jedyną liczbą, na którą patrzysz. Rachunek liczymy z danych ogłoszenia i składa się z:

• wadium — kwoty, którą trzeba wpłacić przed przetargiem, żeby przystąpić; zalicza się ją później na poczet ceny, więc jest częścią minimalnego kapitału, a nie kwotą dodatkową;
• ceny wywoławczej — minimalnej ceny zakupu, jeśli wygrasz bez konkurencji;
• kosztów okołotransakcyjnych — taksy notarialnej (stawki maksymalne z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 23% VAT; dla lokalu mieszkalnego połowa stawki), opłaty sądowej 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej oraz ok. 150 zł za wypisy aktu. To ta sama metodologia, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości;
• marginesu na licytację — w przetargu ustnym cena rośnie o postąpienia, więc do minimalnego kapitału dodajemy zachowawczy bufor 10% ceny wywoławczej. To założenie modelowe, nie prognoza ceny końcowej.

Czego świadomie nie wliczamy: podatku. W przetargach gminnych grunt pod zabudowę zwykle ma 23% VAT już w cenie wywoławczej, a inne nieruchomości bywają z VAT zwolnione (wtedy dochodzi PCC 2%) — rodzaj podatku zależy od konkretnego ogłoszenia, więc zamiast go zgadywać, sygnalizujemy go jako pozycję do sprawdzenia w treści ogłoszenia.

Kalkulator „Na ile mnie stać w przetargu” odwraca rachunek kosztu wejścia: zamiast liczyć koszt danego ogłoszenia, szuka najwyższej ceny, przy której transakcja wciąż się domyka. Nie wprowadza własnych parametrów — składa te, które opisują sekcje wyżej:

• gotówka musi pokryć wkład własny w cenie oraz koszty okołotransakcyjne liczone tą samą metodologią co koszt wejścia w przetarg (taksa notarialna z 23% VAT, 200 zł za wpis własności, 150 zł za wypisy) — bez podatku, z tego samego powodu;
• kredyt nie przekracza zdolności liczonej wzorem z sekcji „Jak liczymy zdolność kredytową” — 50% dochodu rozporządzalnego na ratę i test warunków skrajnych 2,5 pp;
• wkład własny nie schodzi poniżej 20% ceny — tego samego progu, od którego startuje kalkulator rat.

Wadium nie wchodzi do progu, bo zalicza się na poczet ceny — jest natomiast warunkiem przystąpienia do licytacji, więc przy każdym ogłoszeniu sprawdzamy osobno, czy pokrywa je gotówka. Ogłoszenie opisujemy jako „w zasięgu” dopiero wtedy, gdy próg przewyższa cenę wywoławczą o więcej niż 10% — ten sam zachowawczy margines na postąpienia, którego używa koszt wejścia. Próg przenoszony do filtra katalogu (a więc do kanałów RSS i iCal) zaokrąglamy w dół do pełnego tysiąca: końcówka modelowej kwoty jest pozorną precyzją, a zaokrąglenie w dół myli się na korzyść kupującego.

Kalkulator rentowności remontu porównuje dwa scenariusze inwestycji: odsprzedaż po remoncie (zysk i marża na zaangażowanym kapitale) oraz wynajem (rentowność brutto w skali roku i okres zwrotu). Zaangażowany kapitał to zawsze cena zakupu plus koszty okołotransakcyjne plus budżet remontu.

Koszty zakupu liczymy tą samą metodologią co koszt wejścia w przetarg — taksa notarialna z progów rozporządzenia, opłata sądowa i wypisy — z jedną różnicą: zakładamy rynek wtórny od osoby prywatnej, więc doliczamy PCC 2% ceny zakupu (podatek od czynności cywilnoprawnych). To ta sama logika, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości.

Czego świadomie nie modelujemy: zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, kosztów kredytu i prowizji pośrednika, a w wynajmie — pustostanów, kosztów zarządzania i podatku od najmu. Rentowność wynajmu pokazujemy jako brutto i wprost o tym mówimy, zamiast „upiększać” wynik. To scenariusz „co jeśli” do porównywania wariantów, nie wycena nieruchomości.

Kalkulator „kupić czy wynajmować” porównuje majątek, a nie ratę z czynszem: po wybranym horyzoncie (domyślnie 10 lat) zestawia ścieżkę zakupu na kredyt ze ścieżką najmu, w której gotówkę przeznaczoną na zakup się inwestuje. Obie startują z tą samą kwotą: wkładem własnym (domyślnie 20% ceny) i kosztami zakupu liczonymi jak w rentowności remontu — z PCC 2%, taksą notarialną i opłatami sądowymi.

Symulacja biegnie miesiąc po miesiącu. Kupujący płaci ratę równą (ten sam wzór PMT co kalkulator rat, domyślnie na 25 lat) i koszty właściciela, najemca — czynsz z opłatami; oba koszty rosną raz w roku. Kto w danym miesiącu wydaje mniej, inwestuje różnicę po tej samej stopie zwrotu (procent składany, stopa efektywna roczna), więc żadna ścieżka nie wygrywa „z definicji”. Na końcu majątek kupującego to wartość mieszkania minus saldo kredytu plus jego oszczędności, a najemcy — jego portfel.

Założenia domyślne mają źródło: ceny mieszkań, czynsze i koszty rosną w tempie celu inflacyjnego NBP (2,5%), a oszczędności pracują po stopie referencyjnej NBP — obecnie 3,75% — zbliżonej do bezpiecznych lokat i obligacji. To punkt odniesienia, nie prognoza. Ponieważ wynik zależy najmocniej od przyszłych cen, liczymy też próg opłacalności: roczny wzrost cen, przy którym obie ścieżki dają ten sam majątek (szukamy go metodą bisekcji w przedziale od −10% do +20% rocznie).

Czego świadomie nie modelujemy: podatku od zysków kapitałowych, kosztów i podatku przy sprzedaży mieszkania, zmian oprocentowania w czasie, prowizji i ubezpieczeń kredytu, remontów kapitalnych ani ulg (np. zwolnienia z PCC przy pierwszym mieszkaniu). To porównanie scenariuszy, nie rekomendacja inwestycyjna.

• Nie kopiujemy ogłoszeń z innych portali. Oferty rynku prywatnego trafiają do katalogu wyłącznie kanałem bezpośrednim lub partnerskim, przetargi — wyłącznie z publicznych ogłoszeń gmin (BIP). Realne ogłoszenie przetargowe zawsze linkuje do źródła w BIP.
• Wpisy poglądowe są zawsze oznaczone. Zanim katalog wypełnią realne ogłoszenia, pokazujemy docelowy format na wpisach poglądowych — każdy nosi wyraźną plakietkę i nie jest opisywany wyszukiwarkom danymi strukturalnymi, żeby nie udawał realnej oferty.
• Każdy wpis przechodzi walidację. Parametry ogłoszenia (cena, powierzchnia, terminy, tryb) mają ustalony schemat sprawdzany przy każdym budowaniu strony — niekompletne ogłoszenie zatrzymuje publikację, zamiast wyświetlić się z dziurami.
• Statusy przetargów wynikają z terminów. Oznaczenia „nadchodzący”, „w toku” i „zakończony” wyliczamy z dat ogłoszenia według czasu polskiego, a zakończone przetargi trafiają do archiwum — nic nie znika.
• Kolejności nie można kupić. Listy sortujemy wyłącznie po datach: przetargi po najbliższym terminie, oferty od najnowszych. Nie ma pozycji sponsorowanych ani płatnych wyróżnień — w żadnym filarze.

Zasady wyżej brzmią dobrze tylko z liczbami, które da się sprawdzić. Dlatego zamiast udawać skalę, pokazujemy wprost, ile danych mamy i jak są świeże. Poniższy stan powstaje przy każdym budowaniu strony bezpośrednio z plików w repozytorium — bez bazy, panelu admina i ręcznego przepisywania. Stan na 20 października 2026.

Katalog jest w wersji zapoznawczej: ogłoszenia poglądowe pokazują docelowy format, a realne z biuletynów informacji publicznej (BIP) gmin indeksujemy etapami. Gdy pojawią się pierwsze, ta tabela pokaże ich liczbę i udział z linkiem do źródła — wolimy pokazać uczciwie, ile mamy, niż udawać skalę.

Pełny katalog z parametrami każdego ogłoszenia — ceną wywoławczą, wadium i terminami — znajdziesz na stronie Przetargi gminne.

Cały katalog przetargów udostępniamy jako otwarte dane — do pobrania, analizy i cytowania (JSON i CSV, jednolity schemat, licencja CC BY 4.0). Rynku publicznego nikt nie agreguje rzetelnie, więc chcemy być jego źródłem pierwotnym: „bierzcie i cytujcie”, a nie „przepisujcie po cichu”. Wpisy poglądowe są jawnie oznaczone, a realne zawsze niosą link do źródła w BIP — ta sama zasada uczciwości, co w całym serwisie.

Pliki powstają przy każdym budowaniu strony wprost z tych samych danych, co katalog przetargów, więc nie mogą się z nim rozjechać. Pełny schemat pól, pobieranie, aktualny stan zbioru i zasady cytowania zebraliśmy na osobnej stronie.

Przejdź do strony otwartych danych →

Cała logika obliczeń to czyste funkcje pokryte testami jednostkowymi. Raty annuitetowe weryfikuje niezależna symulacja spłaty miesiąc po miesiącu, a sumy odsetek — wzory zamknięte, nie wartości odczytane z implementacji. Testy sprawdzają też, że parametry opisane na tej stronie (koszty utrzymania, wskaźnik DSTI, bufor stresowy) są dokładnie tymi, których używa kalkulator.

Każda zmiana w serwisie przechodzi automatyczną kontrolę: lint, kontrolę typów, testy i pełne budowanie strony. Walidacja ogłoszeń jest częścią tego procesu — błędny wpis nie przejdzie.

I zasada nadrzędna: każda liczba ma źródło i datę. Stawki pokazujemy z datą obowiązywania i linkiem do publikacji, a fallbacki oznaczamy wprost. Jeśli znajdziesz miejsce, gdzie tej zasady nie dotrzymujemy — napisz do nas.