Jak liczymy i co publikujemy.

Startowe oprocentowanie w kalkulatorach to stopa referencyjna NBP + 2 pp modelowej marży. Stopę pobieramy podczas budowania strony z oficjalnej publikacji NBP — obecnie 3,75%, obowiązuje od 5 marca 2026 (źródło: NBP). Daje to dzisiejszy scenariusz startowy 5,80% — sumę zaokrąglamy do 0,1 pp, bo z taką dokładnością działa suwak oprocentowania.

Modelowa marża 2 pp to środek przedziału, w którym realnie poruszają się banki (ok. 1,5–3% w zależności od wkładu własnego i scoringu). To uczciwy punkt wyjścia, nie oferta — suwak oprocentowania możesz ustawić na dowolną wartość z propozycji konkretnego banku.

Gdy publikacja NBP jest niedostępna albo zmieni format, kalkulator używa jawnego, wersjonowanego fallbacku (3,75%, stan na 5 marca 2026) i wyraźnie o tym informuje przy wyniku. Nigdy nie udajemy, że fallback to świeża stawka.

Link „Policz ratę” na kartach ofert i przetargów startuje kalkulator z kwotą równą cenie nieruchomości pomniejszonej o zakładany wkład własny 20% — próg, od którego banki zwykle oferują niższą marżę. To założenie widać w kalkulatorze i można je zmienić.

Raty równe (annuitetowe) liczymy klasycznym wzorem PMT:

rata = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)

gdzie P to kwota kredytu, r — miesięczna stopa procentowa (stopa roczna ÷ 12), a n — liczba rat w miesiącach. Przy stopie 0% rata to po prostu kapitał podzielony przez liczbę rat.

Raty malejące mają stałą część kapitałową (P ÷ n), a odsetki naliczamy od bieżącego salda — dlatego pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna niższa. Kalkulator pokazuje pierwszą, ostatnią i średnią ratę, sumę odsetek oraz całkowitą kwotę do spłaty wraz z harmonogramem.

Co, jeśli stopy się zmienią. Rata równa zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres, ale kredyt na zmiennej stopie reaguje na decyzje RPP. Dlatego pod wynikiem kalkulatora rat pokazujemy tę samą ratę przy oprocentowaniu zmienionym o −1 pp, +1 pp i +2,5 pp względem przyjętego — ten sam wzór PMT, tylko inna stopa. Największy wariant, +2,5 pp, to dokładnie bufor testu warunków skrajnych z liczenia zdolności (niżej): panel rat i zdolność mówią o wzroście stóp jedną miarą, wziętą z jednego miejsca w kodzie.

Czego świadomie nie modelujemy: RRSO, prowizji, ubezpieczeń ani produktów dodatkowych — te zależą od oferty konkretnego banku, której tu nie znamy. Wynik kalkulatora to szacunek kosztu odsetkowego, nie oferta. Więcej o tym, co naprawdę wpływa na koszt kredytu, piszemy na stronie Kredyty.

Kalkulator nadpłaty modeluje wariant „skróć okres”: rata annuitetowa pozostaje bez zmian (ten sam wzór PMT co wyżej), a nadpłatę w całości zaliczamy na kapitał. To domyślne zachowanie większości banków i wariant, który przy tej samej kwocie oszczędza najwięcej odsetek.

Spłatę liczymy miesiąc po miesiącu: od bieżącego salda naliczamy odsetki, odejmujemy część kapitałową raty i dokładamy nadpłatę (jednorazową na starcie oraz stałą do każdej raty). Nadpłata nigdy nie przekracza pozostałego salda, więc ostatnia rata bywa niższa. Scenariusz bez nadpłat i z nadpłatami przechodzi przez ten sam silnik, dlatego skrócenie okresu i oszczędność na odsetkach to czysta różnica między nimi, a rachunek bazowy odtwarza dokładnie standardowy harmonogram raty. Nie wprowadzamy tu żadnej nowej stałej finansowej — reużywamy wzoru na ratę.

Czego świadomie nie modelujemy: prowizji za wcześniejszą spłatę (ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza ją do pierwszych 3 lat przy zmiennej stopie, ale zależy od umowy), ubezpieczeń, wariantu „zmniejsz ratę” ani zmian stopy w czasie. Wynik jest szacunkowy — wiążące zasady zaliczenia nadpłaty określa umowa kredytu.

Szacunek zdolności przebiega w czterech krokach:

1. Koszty utrzymania. Przyjmujemy uproszczone, zachowawcze stawki inspirowane wytycznymi KNF: 1500 zł miesięcznie dla 1 osoby, 2400 zł dla 2 osób i 900 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Banki mają własne tabele — zwykle zbliżone, ale nie identyczne.
2. Wolna część dochodu. Od łącznego dochodu netto odejmujemy stałe zobowiązania (raty, leasing, alimenty) i koszty utrzymania.
3. Maksymalna rata. Na ratę może pójść najwyżej 50% wolnej części dochodu. To ostrożniejsza interpretacja rekomendowanego przez KNF wskaźnika DSTI — liczymy od nadwyżki po kosztach życia, nie od całego dochodu.
4. Test warunków skrajnych. Maksymalną kwotę kredytu wyliczamy odwróconym wzorem PMT przy stopie podwyższonej o 2,5 pp — taki bufor na wzrost stóp nakłada na banki Rekomendacja S KNF. Dlatego wynik bywa niższy niż w reklamach.

Realna decyzja banku zależy dodatkowo od scoringu BIK, formy zatrudnienia i polityki kredytowej — różnice rzędu 10–15% względem szacunku są normalne.

Na karcie każdego ogłoszenia w katalogu przetargów pokazujemy, ile kapitału realnie wymaga wejście w dany przetarg — żeby cena wywoławcza nie była jedyną liczbą, na którą patrzysz. Rachunek liczymy z danych ogłoszenia i składa się z:

• wadium — kwoty, którą trzeba wpłacić przed przetargiem, żeby przystąpić; zalicza się ją później na poczet ceny, więc jest częścią minimalnego kapitału, a nie kwotą dodatkową;
• ceny wywoławczej — minimalnej ceny zakupu, jeśli wygrasz bez konkurencji;
• kosztów okołotransakcyjnych — taksy notarialnej (stawki maksymalne z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 23% VAT; dla lokalu mieszkalnego połowa stawki), opłaty sądowej 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej oraz ok. 150 zł za wypisy aktu. To ta sama metodologia, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości;
• marginesu na licytację — w przetargu ustnym cena rośnie o postąpienia, więc do minimalnego kapitału dodajemy zachowawczy bufor 10% ceny wywoławczej. To założenie modelowe, nie prognoza ceny końcowej.

Czego świadomie nie wliczamy: podatku. W przetargach gminnych grunt pod zabudowę zwykle ma 23% VAT już w cenie wywoławczej, a inne nieruchomości bywają z VAT zwolnione (wtedy dochodzi PCC 2%) — rodzaj podatku zależy od konkretnego ogłoszenia, więc zamiast go zgadywać, sygnalizujemy go jako pozycję do sprawdzenia w treści ogłoszenia.

Kalkulator „Na ile mnie stać w przetargu” odwraca rachunek kosztu wejścia: zamiast liczyć koszt danego ogłoszenia, szuka najwyższej ceny, przy której transakcja wciąż się domyka. Nie wprowadza własnych parametrów — składa te, które opisują sekcje wyżej:

• gotówka musi pokryć wkład własny w cenie oraz koszty okołotransakcyjne liczone tą samą metodologią co koszt wejścia w przetarg (taksa notarialna z 23% VAT, 200 zł za wpis własności, 150 zł za wypisy) — bez podatku, z tego samego powodu;
• kredyt nie przekracza zdolności liczonej wzorem z sekcji „Jak liczymy zdolność kredytową” — 50% dochodu rozporządzalnego na ratę i test warunków skrajnych 2,5 pp;
• wkład własny nie schodzi poniżej 20% ceny — tego samego progu, od którego startuje kalkulator rat.

Wadium nie wchodzi do progu, bo zalicza się na poczet ceny — jest natomiast warunkiem przystąpienia do licytacji, więc przy każdym ogłoszeniu sprawdzamy osobno, czy pokrywa je gotówka. Ogłoszenie opisujemy jako „w zasięgu” dopiero wtedy, gdy próg przewyższa cenę wywoławczą o więcej niż 10% — ten sam zachowawczy margines na postąpienia, którego używa koszt wejścia. Próg przenoszony do filtra katalogu (a więc do kanałów RSS i iCal) zaokrąglamy w dół do pełnego tysiąca: końcówka modelowej kwoty jest pozorną precyzją, a zaokrąglenie w dół myli się na korzyść kupującego.

Kalkulator rentowności remontu porównuje dwa scenariusze inwestycji: odsprzedaż po remoncie (zysk i marża na zaangażowanym kapitale) oraz wynajem (rentowność brutto w skali roku i okres zwrotu). Zaangażowany kapitał to zawsze cena zakupu plus koszty okołotransakcyjne plus budżet remontu.

Koszty zakupu liczymy tą samą metodologią co koszt wejścia w przetarg — taksa notarialna z progów rozporządzenia, opłata sądowa i wypisy — z jedną różnicą: zakładamy rynek wtórny od osoby prywatnej, więc doliczamy PCC 2% ceny zakupu (podatek od czynności cywilnoprawnych). To ta sama logika, którą rozkładamy w poradniku Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości.

Czego świadomie nie modelujemy: zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, kosztów kredytu i prowizji pośrednika, a w wynajmie — pustostanów, kosztów zarządzania i podatku od najmu. Rentowność wynajmu pokazujemy jako brutto i wprost o tym mówimy, zamiast „upiększać” wynik. To scenariusz „co jeśli” do porównywania wariantów, nie wycena nieruchomości.

• Nie kopiujemy ogłoszeń z innych portali. Oferty rynku prywatnego trafiają do katalogu wyłącznie kanałem bezpośrednim lub partnerskim, przetargi — wyłącznie z publicznych ogłoszeń gmin (BIP). Realne ogłoszenie przetargowe zawsze linkuje do źródła w BIP.
• Wpisy poglądowe są zawsze oznaczone. Zanim katalog wypełnią realne ogłoszenia, pokazujemy docelowy format na wpisach poglądowych — każdy nosi wyraźną plakietkę i nie jest opisywany wyszukiwarkom danymi strukturalnymi, żeby nie udawał realnej oferty.
• Każdy wpis przechodzi walidację. Parametry ogłoszenia (cena, powierzchnia, terminy, tryb) mają ustalony schemat sprawdzany przy każdym budowaniu strony — niekompletne ogłoszenie zatrzymuje publikację, zamiast wyświetlić się z dziurami.
• Statusy przetargów wynikają z terminów. Oznaczenia „nadchodzący”, „w toku” i „zakończony” wyliczamy z dat ogłoszenia według czasu polskiego, a zakończone przetargi trafiają do archiwum — nic nie znika.
• Kolejności nie można kupić. Listy sortujemy wyłącznie po datach: przetargi po najbliższym terminie, oferty od najnowszych. Nie ma pozycji sponsorowanych ani płatnych wyróżnień — w żadnym filarze.

Zasady wyżej brzmią dobrze tylko z liczbami, które da się sprawdzić. Dlatego zamiast udawać skalę, pokazujemy wprost, ile danych mamy i jak są świeże. Poniższy stan powstaje przy każdym budowaniu strony bezpośrednio z plików w repozytorium — bez bazy, panelu admina i ręcznego przepisywania. Stan na 5 września 2026.

Katalog jest w wersji zapoznawczej: ogłoszenia poglądowe pokazują docelowy format, a realne z biuletynów informacji publicznej (BIP) gmin indeksujemy etapami. Gdy pojawią się pierwsze, ta tabela pokaże ich liczbę i udział z linkiem do źródła — wolimy pokazać uczciwie, ile mamy, niż udawać skalę.

Pełny katalog z parametrami każdego ogłoszenia — ceną wywoławczą, wadium i terminami — znajdziesz na stronie Przetargi gminne.

Cały katalog przetargów udostępniamy jako otwarte dane — do pobrania, analizy i cytowania (JSON i CSV, jednolity schemat, licencja CC BY 4.0). Rynku publicznego nikt nie agreguje rzetelnie, więc chcemy być jego źródłem pierwotnym: „bierzcie i cytujcie”, a nie „przepisujcie po cichu”. Wpisy poglądowe są jawnie oznaczone, a realne zawsze niosą link do źródła w BIP — ta sama zasada uczciwości, co w całym serwisie.

Pliki powstają przy każdym budowaniu strony wprost z tych samych danych, co katalog przetargów, więc nie mogą się z nim rozjechać. Pełny schemat pól, pobieranie, aktualny stan zbioru i zasady cytowania zebraliśmy na osobnej stronie.

Przejdź do strony otwartych danych →

Cała logika obliczeń to czyste funkcje pokryte testami jednostkowymi. Raty annuitetowe weryfikuje niezależna symulacja spłaty miesiąc po miesiącu, a sumy odsetek — wzory zamknięte, nie wartości odczytane z implementacji. Testy sprawdzają też, że parametry opisane na tej stronie (koszty utrzymania, wskaźnik DSTI, bufor stresowy) są dokładnie tymi, których używa kalkulator.

Każda zmiana w serwisie przechodzi automatyczną kontrolę: lint, kontrolę typów, testy i pełne budowanie strony. Walidacja ogłoszeń jest częścią tego procesu — błędny wpis nie przejdzie.

I zasada nadrzędna: każda liczba ma źródło i datę. Stawki pokazujemy z datą obowiązywania i linkiem do publikacji, a fallbacki oznaczamy wprost. Jeśli znajdziesz miejsce, gdzie tej zasady nie dotrzymujemy — napisz do nas.