· Finansowanie · Kalkulator

Czy ten remont się opłaci?

Zakup nieruchomości do remontu — pod odsprzedaż albo pod wynajem — to inwestycja, a nie tylko cena z ogłoszenia. Ten kalkulator zestawia zaangażowany kapitał (zakup, koszty okołotransakcyjne i remont) z efektem: zyskiem ze sprzedaży albo rentownością najmu. Wszystkie liczby są modelowe i służą do porównywania scenariuszy „co jeśli”.

Cena zakupu350 000 zł

50 000 zł2 000 000 zł

Budżet remontu60 000 zł

0 zł500 000 zł

Cena sprzedaży po remoncie520 000 zł

50 000 zł3 000 000 zł

Rodzaj nieruchomości

Dla lokalu mieszkalnego taksa notarialna jest o połowę niższa (§ 6 rozporządzenia).

Wynik scenariusza odsprzedaży

Zysk po sprzedaży

101 315 zł

Marża na kapitale

zysk względem całego zaangażowanego kapitału

24,20%

Zaangażowany kapitał

cena zakupu + koszty zakupu + remont

418 685 zł

Scenariusz wychodzi na plus — cena sprzedaży pokrywa zakup, koszty i remont z nadwyżką.

W tym koszty zakupu: 8685 zł

PCC 7000 zł · taksa notarialna 1335 zł · opłaty sądowe i wypisy 350 zł.

Scenariusz modelowy. Nie uwzględnia podatku dochodowego od sprzedaży, kosztów sprzedaży ani zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania.

Scenariusz odsprzedaży

Zysk to cena sprzedaży po remoncie pomniejszona o cały zaangażowany kapitał: cenę zakupu, koszty okołotransakcyjne i budżet remontu. Jeśli wychodzi ujemny, projekt nie pokrywa nakładów.

Marża na kapitale pokazuje zysk względem tego, ile pieniędzy faktycznie zamroziłeś — to uczciwszy miernik niż „marża od ceny”. Pamiętaj, że nie liczymy tu podatku dochodowego od sprzedaży ani czasu, przez który kapitał pracuje.

Jeśli zakup chcesz sfinansować kredytem, ratę i zdolność oszacujesz w kalkulatorze kredytowym, a okazje z rynku publicznego znajdziesz w katalogu przetargów gminnych.

Scenariusz wynajmu

Rentowność brutto to roczny czynsz odniesiony do zaangażowanego kapitału. Dla mieszkań na wynajem w polskich miastach realne wartości to dziś zwykle 4–7% brutto — wszystko powyżej warto sprawdzić dwa razy.

Okres zwrotu mówi, po ilu latach sam czynsz pokryje zainwestowany kapitał. Liczymy go z czynszu brutto, więc realnie będzie dłuższy — po odjęciu pustostanów, kosztów zarządzania i podatku od najmu.

Świadomie pokazujemy wartość brutto i wprost mówimy, czego nie obejmuje — zamiast „upiększać” rentowność optymistycznymi założeniami. Pełną filozofię liczenia opisujemy w metodologii.

Założenia modelowe

Koszty zakupu liczymy tą samą metodologią, co poradnik o kosztach zakupu i „koszt wejścia w przetarg” na kartach ogłoszeń — bez liczb przepisywanych ręcznie. Zakładamy zakup na rynku wtórnym od osoby prywatnej, więc na koszty okołotransakcyjne składają się:

PCC 2% ceny zakupu (podatek od czynności cywilnoprawnych, rynek wtórny);
taksa notarialna ze schodkowych progów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości (z 23% VAT; dla lokalu mieszkalnego połowa stawki);
opłaty sądowe i wypisy — 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej oraz ok. 150 zł za wypisy aktu.

Czego świadomie nie modelujemy: zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, kosztów kredytu i prowizji pośrednika, a w wynajmie — pustostanów, kosztów zarządzania i podatku od najmu. To uproszczenia po stronie ostrożnościowej: wolimy pokazać model, który łatwo sprawdzić, niż zgadywać dane zależne od konkretnej transakcji.