Przetarg ustny na nieruchomość gminną — jak przebiega licytacja i jak się do niej przygotować

Większość nieruchomości, które gminy sprzedają w przetargu, trafia do nabywcy w przetargu ustnym nieograniczonym: uczestnicy spotykają się w urzędzie, a cena rośnie, dopóki ktoś chce dać więcej. Na papierze to najprostsza forma. W praktyce to jedyny moment całego procesu, w którym decyzję o dziesiątkach tysięcy złotych podejmujesz na żywo, pod presją, patrząc na konkurentów — i bez możliwości jej cofnięcia.

Ten poradnik przechodzi przez licytację od wejścia do sali do podpisania protokołu: kto ją prowadzi, w jakiej kolejności dzieją się rzeczy, jak policzyć postąpienie i kiedy przetarg w ogóle jest ważny. Jeśli dopiero zaczynasz, zajrzyj najpierw do poradników jak wziąć udział w przetargu gminnym i wadium w przetargu gminnym. Formę z zamkniętą kopertą opisujemy osobno w poradniku przetarg pisemny — jak złożyć ofertę.

Cel przetargu ustnego: najwyższa cena

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi wprost, że przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny (art. 40 ust. 2). Inaczej niż w przetargu pisemnym komisja nie ocenia koncepcji zagospodarowania ani innych kryteriów — wygrywa ten, kto zaoferuje najwięcej. To upraszcza przygotowanie, ale przesuwa cały ciężar na jedną rzecz: wiedzieć przed wejściem na salę, gdzie jest Twoja granica.

Ogłoszenie przetargu ustnego zawiera m.in. cenę wywoławczą, obciążenia nieruchomości, termin i miejsce przetargu, wysokość, formę i termin wniesienia wadium oraz skutki uchylenia się od zawarcia umowy (§ 13 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r.). Jak czytać je pole po polu, opisujemy w poradniku jak czytać ogłoszenie przetargowe gminy.

Zanim wejdziesz na salę: dokumenty i formalności

Do licytacji dopuszczani są ci, którzy wnieśli wadium w terminie — komisja stwierdza to przed otwarciem przetargu (§ 4 ust. 5 rozporządzenia). Samo wadium to jednak nie wszystko. Przyjdź wcześniej i miej przy sobie:

• dowód tożsamości — komisja musi ustalić, kto bierze udział w przetargu; gmina może też wcześniej zażądać danych identyfikacyjnych, np. numeru PESEL i adresu do doręczeń (§ 6a);
• potwierdzenie wpłaty wadium — nie zawsze jest wymagane, ale ułatwia sprawę, gdyby przelew jeszcze nie był widoczny w ewidencji urzędu;
• zgodę współmałżonka, jeśli kupujesz do majątku wspólnego, a małżonek nie przychodzi z Tobą. Odpłatne nabycie nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), dlatego ogłoszenia zwykle wymagają, by małżonkowie stawili się razem albo by jeden z nich przedstawił pisemną zgodę drugiego — sprawdź, w jakiej formie;
• pełnomocnictwo, jeśli licytujesz za kogoś albo w imieniu firmy — wraz z dokumentem pokazującym, kto może ją reprezentować (np. odpisem z KRS). Wymaganą formę pełnomocnictwa podaje ogłoszenie albo regulamin przetargu; często jest to co najmniej podpis poświadczony notarialnie.

Brak któregoś z tych dokumentów nie zawsze oznacza wykluczenie, ale może oznaczać, że licytujesz tylko „na siebie”, a nie do majątku wspólnego — albo że komisja w ogóle nie dopuści pełnomocnika. To rzeczy, które załatwia się telefonem do urzędu na tydzień przed przetargiem, a nie na korytarzu.

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa licząca od 3 do 7 osób (§ 8 ust. 2). Członkowie komisji i ich bliscy nie mogą w nim uczestniczyć (§ 9).

Przebieg licytacji krok po kroku

Sam przebieg przetargu ustnego opisuje § 14 rozporządzenia. Wygląda to tak:

1. Otwarcie. Przewodniczący komisji otwiera przetarg i przekazuje informacje o nieruchomości: jej oznaczenie, opis, cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania, sposób ustalenia ewentualnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz skutki uchylenia się od zawarcia umowy. Podaje też nazwiska (albo nazwy) osób, które wniosły wadium i zostały dopuszczone do przetargu (§ 14 ust. 1). W tym momencie po raz pierwszy wiesz, z iloma osobami licytujesz.
2. Zasada trzech wywołań. Przewodniczący uprzedza, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte (§ 14 ust. 2).
3. Licytacja. Uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia — podbicia ceny — dopóki mimo trzykrotnego wywołania nikt nie podbija dalej (§ 14 ust. 4). O wysokości podbicia decydują sami uczestnicy, ale nie może ono wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, w zaokrągleniu w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3).
4. Zamknięcie. Gdy postąpień już nie ma, przewodniczący trzykrotnie wywołuje ostatnią, najwyższą cenę, zamyka przetarg i ogłasza, kto go wygrał (§ 14 ust. 6).

Ważne są dwie rzeczy, które łatwo przeoczyć w emocjach. Po pierwsze, zgłoszona kwota wiąże — nie ma „pomyłki” ani „wycofania oferty”, gdy ktoś ją przebije albo gdy nikt jej nie przebije. Po drugie, możesz podbić o więcej niż minimalne postąpienie, ale nie o mniej. Jeśli minimalne podbicie wynosi 1 880 zł, oferta „plus tysiąc” nie zostanie przyjęta.

Jak policzyć postąpienie — i swój pułap w postąpieniach

Weźmy przykład: cena wywoławcza lokalu wynosi 187 450 zł.

• 1% ceny wywoławczej to 1 874,50 zł.
• Zaokrąglenie w górę do pełnych dziesiątek złotych daje 1 880 zł — to minimalne postąpienie.
• Pierwsza możliwa oferta to więc 187 450 + 1 880 = 189 330 zł.

Teraz najważniejsze: załóżmy, że policzyłeś swój próg licytacji na 215 000 zł (jak to zrobić z gotówki i zdolności kredytowej, pokazujemy w poradniku na ile mnie stać w przetargu gminnym i w narzędziu próg licytacji). Różnica między progiem a ceną wywoławczą to 27 550 zł, czyli przy minimalnych podbiciach 14 postąpień — czternasta oferta to 213 770 zł, piętnasta przekroczyłaby budżet.

• 1. postąpienie — 189 330 zł,
• 5. postąpienie — 196 850 zł,
• 10. postąpienie — 206 250 zł,
• 14. postąpienie — 213 770 zł (ostatnie w budżecie),
• 15. postąpienie — 215 650 zł, już ponad próg.

Taka ściągawka na kartce w kieszeni robi więcej niż jakakolwiek strategia licytacyjna. Na sali nie liczysz już procentów, tylko patrzysz, czy kolejna kwota mieści się w Twoim zakresie. Jeśli ktoś podbija dużymi skokami, od razu widać, ile „kroków” zostało — i kiedy przestajesz.

Dwie poprawki, zanim zapiszesz pułap:

• VAT. Ogłoszenie musi jasno mówić, czy cena wywoławcza (a więc i wylicytowana) zawiera podatek VAT, czy zostanie on doliczony. Przy cenie netto pułap 215 000 zł może w praktyce oznaczać znacznie wyższy przelew — zob. hasło VAT w cenie wywoławczej.
• Koszty poza ceną. Taksa notarialna, opłaty sądowe i ewentualny PCC nie są częścią ceny z licytacji, ale wychodzą z tego samego portfela. Wylicza je kalkulator kosztów zakupu, a omawiamy w poradniku ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości.

Gdy na sali jesteś sam — albo gdy nikt nie podbija

Przetarg ustny jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli przynajmniej jeden z nich zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej (§ 14 ust. 5). Wynikają z tego dwie praktyczne sytuacje:

• Jesteś jedynym uczestnikiem. Licytacja się odbywa, a Ty wygrywasz, zgłaszając jedno postąpienie. Przy cenie z przykładu kupujesz za 189 330 zł — nie za 187 450 zł. Cena wywoławcza sama w sobie nigdy nie wystarcza.
• Nikt nie zgłasza postąpienia. Nawet jeśli na sali są uczestnicy z wpłaconym wadium, przetarg kończy się wynikiem negatywnym. Wadium wraca do wszystkich, najpóźniej w ciągu 3 dni (§ 4 ust. 7). Gmina może wtedy ogłosić drugi przetarg, często z niższą ceną wywoławczą — o tym, co to oznacza, piszemy w poradniku kiedy przetarg gminny to naprawdę okazja.

Nie licz jednak na to, że będziesz sam. Lista dopuszczonych uczestników jest odczytywana dopiero na otwarciu przetargu, a ktoś mógł wpłacić wadium w ostatnim dniu. Pułap ustalasz tak, jakby konkurencja była na sali.

Po trzecim wywołaniu: protokół, wadium, skarga

Zaraz po zamknięciu licytacji przewodniczący sporządza protokół z przetargu w trzech jednobrzmiących egzemplarzach — dwa dla gminy, jeden dla nabywcy (§ 10 ust. 2). Podpisują go przewodniczący, członkowie komisji i osoba ustalona jako nabywca (§ 10 ust. 3). Protokół stanowi podstawę zawarcia aktu notarialnego (§ 10 ust. 4) — przeczytaj go przed podpisaniem i sprawdź zwłaszcza wylicytowaną cenę oraz oznaczenie nieruchomości.

Dalej sprawy toczą się według stałego rytmu:

• Wadium zwycięzcy wniesione w pieniądzu zalicza się na poczet ceny (§ 4 ust. 8); pozostali uczestnicy odzyskują je niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 3 dni od zamknięcia przetargu (§ 4 ust. 7).
• Skarga. Każdy uczestnik może w ciągu 7 dni od ogłoszenia wyniku przetargu ustnego zaskarżyć czynności związane z jego przeprowadzeniem do organu wykonawczego gminy (art. 40 ust. 5 ustawy). Do czasu rozpatrzenia skargi gmina wstrzymuje czynności związane ze zbyciem (§ 11 ust. 2), a sama skarga jest rozpatrywana w ciągu 7 dni — organ może ją oddalić, nakazać powtórzenie czynności albo unieważnić przetarg (§ 11 ust. 3–4).
• Informacja o wyniku. Gdy skargi nie ma albo zostanie oddalona, gmina publikuje wynik w BIP i na tablicy ogłoszeń na co najmniej 7 dni — z ceną wywoławczą, najwyższą osiągniętą ceną i nazwiskiem nabywcy (§ 12 ust. 1).
• Umowa. Gmina zawiadamia Cię o terminie i miejscu zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu, a wyznaczony termin nie może przypadać wcześniej niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia. Jeśli bez usprawiedliwienia nie stawisz się u notariusza, gmina może odstąpić od umowy, a wadium przepada (art. 41).

Szczegółowo, od zawiadomienia po wpis do księgi wieczystej, opisujemy tę drogę w poradniku wygrałeś przetarg gminny — co dalej. Jeśli kupujesz na kredyt, ten harmonogram trzeba zgrać z bankiem jeszcze przed licytacją — wyjaśniamy to w poradniku kredyt hipoteczny na zakup z przetargu gminnego.

Ustny ograniczony i licytacja zdalna

W przetargu ustnym ograniczonym sama licytacja przebiega tak samo, ale wcześniej jest etap kwalifikacji: biorą w niej udział tylko osoby spełniające warunki z ogłoszenia, które zgłosiły się w terminie i zostały zakwalifikowane przez komisję. Ten etap rozkładamy w poradniku przetarg ograniczony — kto może startować.

Rozporządzenie przewiduje też przetarg ustny prowadzony za pomocą środków komunikacji elektronicznej, z transmisją w czasie rzeczywistym i identyfikacją uczestników (§ 30b). Ta możliwość dotyczy jednak okresu stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii — na co dzień licytacja ustna odbywa się w urzędzie, a ogłoszenie podaje salę i godzinę.

Przetarg ustny w pigułce

1. Wygrywa najwyższa cena — bez innych kryteriów (art. 40 ust. 2 ustawy).
2. Wadium musi być na koncie przed otwarciem — komisja sprawdza je, zanim zacznie (§ 4 ust. 5).
3. Zabierz dokumenty: dowód tożsamości, zgodę współmałżonka przy zakupie do majątku wspólnego, pełnomocnictwo w formie z ogłoszenia.
4. Minimalne postąpienie to 1% ceny wywoławczej zaokrąglony w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3) — policz je w domu.
5. Pułap zapisz w postąpieniach, nie w procentach — i uwzględnij VAT oraz koszty poza ceną.
6. Sam na sali to nie cena wywoławcza — przetarg wymaga co najmniej jednego postąpienia (§ 14 ust. 5).
7. Trzecie wywołanie zamyka licytację — zgłoszona kwota wiąże, a protokół podpisujesz na miejscu (§ 10, § 14 ust. 6).
8. Uchylenie się od umowy kosztuje wadium (art. 41) — dlatego finansowanie domykasz przed licytacją, nie po niej.

Najlepsza licytacja to taka, w której przed wejściem do urzędu wiesz już wszystko poza tym, ile osób będzie na sali. Aktualne ogłoszenia, przy których pokazujemy minimalne postąpienie, koszt wejścia i listę kontrolną, znajdziesz w katalogu przetargów. Żeby nie przegapić terminu wadium, obserwuj katalog przez kanał RSS albo kalendarz — nowe ogłoszenia trafią do Ciebie same.

---

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan na październik 2026 r.; podstawą są ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza art. 40 i 41), rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 2213), w szczególności § 4, § 6a, § 8–14 i § 30b, oraz art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wymagane dokumenty, formę pełnomocnictwa i terminy zawsze rozstrzyga treść konkretnego ogłoszenia i regulaminu przetargu — potwierdzaj je u źródła w BIP gminy przed wpłatą wadium.