Mieszkanie z przetargu gminnego — co sprawdzić przed licytacją lokalu

O przetargach gminnych myśli się zwykle jak o sposobie na tanią działkę pod dom. Tymczasem duże miasta wystawiają w przetargach przede wszystkim lokale mieszkalne — mieszkania z zasobu komunalnego w kamienicach i blokach, często od lat puste. Kraków ma w swoim BIP osobny dział „Przetargi i rokowania na zbycie nieruchomości”, w którym lokale stanowią dużą część ogłoszeń; podobnie jest w innych miastach z dużym zasobem komunalnym.

Przy lokalu dużą część poradników o działkach można odłożyć na bok: plan miejscowy i dojazd do drogi publicznej nie rozstrzygają tu o wartości zakupu. W ich miejsce wchodzą pytania, których przy działce nie ma: co dokładnie kupujesz poza samymi ścianami, kim będą Twoi współwłaściciele w budynku, kto zapłaci za dach i elewację oraz czy da się w tym mieszkaniu w ogóle legalnie ogrzać. Ten poradnik przechodzi przez nie po kolei. Podstawy samej procedury — wadium, licytacja, terminy — opisujemy w poradniku jak wziąć udział w przetargu gminnym.

Dlaczego w przetargu trafiają się głównie lokale puste

To nie przypadek, tylko konsekwencja przepisów. Według art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje jego najemcy, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Sprzedaż na rzecz takiej osoby odbywa się bez przetargu (art. 37 ust. 2 pkt 1), a gmina może udzielić jej bonifikaty od ceny (art. 68 ust. 1 pkt 7).

W praktyce oznacza to, że lokale zamieszkane przez stałych najemców trafiają zwykle do nich, a do przetargu idą głównie te, dla których takiego nabywcy nie ma — najczęściej pustostany, nierzadko po wielu latach bez remontu. Dwie konsekwencje dla kupującego:

• Bonifikata Cię nie dotyczy. Ulgi z art. 68 odnoszą się do ceny ustalanej w trybie bezprzetargowym. W przetargu płacisz cenę wylicytowaną (art. 67 ust. 2 pkt 3), bez zniżek. Jeśli słyszałeś o mieszkaniach komunalnych kupowanych „za kilka procent wartości”, to była właśnie sprzedaż najemcom, nie przetarg.
• „Pusty” warto potwierdzić na piśmie. Ogłoszenie zwykle opisuje lokal jako wolny. Jeżeli tego nie mówi, zapytaj wprost, czy ktoś w nim mieszka albo jest w nim zameldowany i czy pozostały w nim rzeczy poprzednich lokatorów. Sprawdź też dział III księgi wieczystej pod kątem prawa zamieszkiwania (służebności osobistej) — o tym, jak je czytać, piszemy w poradniku o służebnościach.

Co dokładnie kupujesz

Cena lokalu w przetargu obejmuje więcej niż samo mieszkanie. Zgodnie z art. 67 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami składają się na nią lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnicą, komórką, strychem — jeśli są do niego przypisane) oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali: dach, klatka schodowa, fundamenty, piony instalacji (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wielkość Twojego udziału to stosunek powierzchni użytkowej lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali z ich pomieszczeniami (art. 3 ust. 3). Ten ułamek nie jest formalnością — od niego zależy, jaką część kosztów utrzymania budynku poniesiesz i ile waży Twój głos we wspólnocie.

W ogłoszeniu sprawdź trzy rzeczy:

1. Udział w gruncie — we własności czy w użytkowaniu wieczystym? Ogłoszenie powinno to podawać. Przy użytkowaniu wieczystym policz opłaty, zanim policzysz cenę — wyjaśniamy je w poradniku użytkowanie wieczyste w przetargu gminnym.
2. Pomieszczenia przynależne. Piwnica opisana w ogłoszeniu wchodzi w cenę i w udział. Komórka „użytkowana zwyczajowo”, ale niewpisana do opisu lokalu — już nie.
3. Księga wieczysta. Gmina często sprzedaje lokal, który nie ma jeszcze własnej księgi — odrębna własność powstaje dopiero z umową sprzedaży i wpisem do księgi (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wtedy czytasz księgę całej nieruchomości (budynku z gruntem), z której lokal zostanie wyodrębniony: działy III i IV pokażą obciążenia całego budynku. Jak przejść przez księgę krok po kroku, opisujemy w poradniku księga wieczysta — jak sprawdzić stan prawny.

Wspólnota mieszkaniowa: gmina zostaje Twoim sąsiadem

Gdy w budynku są co najmniej dwa lokale różnych właścicieli, ich ogół tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali). Kupując lokal od gminy, stajesz się jej członkiem — a gmina, jeśli zachowała pozostałe mieszkania, zostaje w niej z dużym, czasem większościowym udziałem.

To ma realne skutki:

• Kto rządzi budynkiem. Uchwały wspólnoty zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2). Gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania na zasadzie „jeden właściciel — jeden głos” (art. 23 ust. 2a). Przy kilku wyodrębnionych lokalach w dużej kamienicy komunalnej to gmina decyduje w praktyce o planie remontów i wysokości opłat.
• Jak zarządzany jest budynek. Sposób zarządu przyjęty przy pierwszych sprzedażach lokali obowiązuje każdego kolejnego nabywcę (art. 18 ust. 2) — często jest to zarządca wskazany przez gminę. Zapytaj, kto zarządza nieruchomością i poproś o kontakt.
• Mała czy duża wspólnota. Gdy lokali jest nie więcej niż trzy, do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19); powyżej trzech właściciele wybierają zarząd (art. 20). W małej kamienicy z kilkoma mieszkaniami każda decyzja remontowa może więc wymagać porozumienia z gminą.
• Ile zapłacisz co miesiąc. Na koszty zarządu — remonty i bieżącą konserwację, media w częściach wspólnych, ubezpieczenie, sprzątanie, wynagrodzenie zarządcy (art. 14) — właściciele wpłacają zaliczki do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1).

Przed wpłatą wadium poproś o: wysokość zaliczek na utrzymanie i na fundusz remontowy, plan gospodarczy na bieżący rok, uchwały z ostatnich lat (zwłaszcza remontowe), informację o kredytach zaciągniętych przez wspólnotę oraz o planowanych remontach dachu, elewacji i pionów. Duży remont części wspólnych zapłacisz proporcjonalnie do udziału — nawet jeśli to nie Ty go zaplanowałeś.

Stan techniczny i ogrzewanie

Lokal z przetargu kupujesz w stanie, w jakim jest; ogłoszenie zwykle podaje termin albo sposób umówienia oględzin. Skorzystaj z nich, najlepiej z kimś, kto zna się na instalacjach. Przy pustostanie w starszym budynku sprawdź przede wszystkim:

• instalację elektryczną — aluminiowe przewody i brak bezpiecznika różnicowoprądowego to częsty standard w starych zasobach,
• instalację gazową i wentylację — przy dłużej nieużywanym lokalu dostawa gazu bywa odcięta, a ponowne podłączenie wymaga przeglądu,
• zawilgocenie i stan stropów — szczególnie w lokalach na parterze, pod dachem i nad bramą,
• źródło ciepła.

To ostatnie potrafi przesądzić o całym rachunku. W Krakowie od 1 września 2019 r. obowiązuje uchwała antysmogowa zakazująca palenia węglem, drewnem i innymi paliwami stałymi w piecach, kotłach i kominkach. Piec kaflowy w krakowskim mieszkaniu nie jest więc ogrzewaniem, tylko pozycją do wymiany — na ogrzewanie gazowe, elektryczne albo podłączenie do sieci ciepłowniczej, jeśli budynek ma do niej dostęp. W innych województwach obowiązują własne uchwały antysmogowe z harmonogramem wymiany starych źródeł ciepła; sprawdź tę dla swojej lokalizacji, zanim policzysz koszt.

Gdy znasz zakres prac, policz, czy całość wciąż ma sens: cenę zakupu, koszty transakcji i budżet remontu zestawisz w kalkulatorze rentowności remontu — także w wariancie, w którym mieszkanie po remoncie wynajmujesz.

Drugi przetarg i niższa cena: dlaczego?

Lokale komunalne często wracają w drugim przetargu, z ceną wywoławczą obniżoną względem wartości z operatu — zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 2 może ona wynieść nawet 50% tej wartości. To bywa realna okazja, ale też informacja: w pierwszym przetargu nikt nie wpłacił wadium albo nikt nie podbił ceny. Zanim uznasz niższą cenę za prezent, ustal, co odstraszyło poprzednich chętnych — stan techniczny, ogrzewanie, wspólnota z planowanym kosztownym remontem, a może po prostu zbyt wysoka pierwsza wycena. Jak czytać tę „ścieżkę ceny”, opisujemy w poradniku kiedy przetarg gminny to naprawdę okazja.

Pieniądze: kredyt, podatek i koszty notarialne

Kredyt na lokal do remontu jest możliwy, ale bank oceni zabezpieczenie na podstawie wyceny w obecnym stanie — a pustostan z piecem kaflowym może zostać wyceniony niżej niż cena, którą zamierzasz zapłacić. Ponieważ wygrana licytacja jest wiążąca, a termin zawarcia umowy krótki, porozmawiaj z bankiem przed przetargiem. Jak to zgrać w czasie, rozpisaliśmy w poradniku kredyt hipoteczny na zakup z przetargu gminnego; orientacyjną ratę policzysz w kalkulatorze kredytowym.

Taksa notarialna przy lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość wynosi maksymalnie połowę stawki, jaką notariusz pobrałby przy działce czy domu — to jedna z niewielu pozycji, na których lokal wypada taniej.

Podatek wymaga uwagi. Ogłoszenie zwykle informuje, czy sprzedaż jest opodatkowana VAT, czy z niego zwolniona; od tego zależy, czy cena jest kwotą ostateczną i czy do rachunku dojdzie inny podatek. Zasady opodatkowania sprzedaży przez gminę bywają nieoczywiste, więc nie zgaduj — zapytaj urząd albo notariusza, zanim ustalisz próg licytacji. Pełną listę kosztów okołotransakcyjnych znajdziesz w poradniku ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości.

Lista kontrolna przed wpłatą wadium

1. Potwierdź, że lokal jest wolny od osób i rzeczy, i sprawdź dział III księgi wieczystej pod kątem prawa zamieszkiwania.
2. Ustal, co wchodzi w cenę: pomieszczenia przynależne, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, udział w gruncie (własność czy użytkowanie wieczyste).
3. Przeczytaj księgę wieczystą lokalu — a jeśli jeszcze jej nie ma, księgę całej nieruchomości, z której zostanie wyodrębniony.
4. Poproś zarządcę o wysokość zaliczek i funduszu remontowego, plan gospodarczy, uchwały remontowe i informację o kredytach wspólnoty.
5. Sprawdź, ile udziałów we wspólnocie zostaje przy gminie i kto zarządza budynkiem.
6. Obejrzyj lokal z fachowcem: elektryka, gaz, wilgoć, stropy, źródło ciepła — i uchwała antysmogowa w Twoim regionie.
7. Policz remont i całość inwestycji, a przy drugim przetargu ustal, dlaczego pierwszy się nie udał.
8. Porozmawiaj z bankiem o wycenie lokalu w obecnym stanie i zapytaj o podatek, zanim ustalisz kwotę, przy której przestajesz licytować.

Lokale mieszkalne z aktualnych ogłoszeń zbieramy w katalogu przetargów — przy każdym pokazujemy koszt wejścia, orientacyjną ratę i listę kontrolną dobraną do ogłoszenia. Jeśli żaden lokal nie czeka teraz na licytację, nie musisz zaglądać codziennie: obserwuj katalog przez kanał RSS albo kalendarz, a nowe ogłoszenie trafi do Ciebie samo.