Kupić czy wynajmować?

Nie bardziej niż odsetki od kredytu. Najemca płaci czynsz, a kupujący — odsetki bankowi, koszty zakupu i koszty właściciela; żadna z tych kwot nie buduje majątku. Majątek buduje się ze spłacanego kapitału kredytu i wzrostu wartości mieszkania (po stronie zakupu) albo z zainwestowanych oszczędności (po stronie najmu). Dlatego kalkulator porównuje majątek po latach, a nie samą ratę z czynszem.

To roczne tempo wzrostu cen mieszkań, przy którym obie ścieżki dają po wybranym horyzoncie ten sam majątek. Jeśli spodziewasz się, że ceny w Twojej okolicy będą rosły szybciej — wygrywa zakup; wolniej — najem z inwestowaniem. Wzrostu cen nikt nie zna z góry, więc zamiast zgadywać, pokazujemy, od jakiej wartości zależy odpowiedź.

Bo to neutralny punkt odniesienia, a nie prognoza. Cel inflacyjny NBP wynosi 2,5% (z pasmem ±1 pp) — przyjmujemy, że ceny mieszkań, czynsze i koszty utrzymania rosną w tym tempie, dopóki nie ustawisz innego. Historycznie ceny mieszkań w Polsce potrafiły rosnąć znacznie szybciej, ale też stać w miejscu lub spadać; sprawdź wynik dla kilku scenariuszy.

Domyślnie przyjmujemy stopę referencyjną NBP — zbliżoną do tego, co dają bezpieczne instrumenty, jak lokaty czy obligacje skarbowe. Wyższa stopa (np. z akcji) wzmacnia najem, ale niesie ryzyko wahań. Pamiętaj też, że od zysków kapitałowych płaci się 19% podatku, którego kalkulator nie odejmuje — przy oszczędzaniu na zwykłej lokacie realny zwrot będzie niższy.

Podatku od zysków kapitałowych, kosztów sprzedaży mieszkania (prowizji, ewentualnego podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat), zmian oprocentowania kredytu w czasie, prowizji i ubezpieczeń bankowych, remontów kapitalnych ani ulg, takich jak zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu. Nie wycenia też rzeczy niepoliczalnych: stabilności własnego M albo elastyczności najmu, gdy możesz chcieć się przeprowadzić.