Trzeci, piąty, dziewiąty przetarg — co numer w ogłoszeniu mówi o nieruchomości

W tytule ogłoszenia stoi zwykle rzymska cyfra: „II przetarg ustny nieograniczony”, „IV przetarg”, czasem po prostu „kolejny”. Większość kupujących ją pomija i przechodzi do ceny. Tymczasem ta cyfra mówi, ile razy gmina próbowała już sprzedać tę samą nieruchomość i nikt jej nie kupił. Od niej zależy też, jak nisko mogła zejść cena wywoławcza i z kim prawdopodobnie spotkasz się na sali.

O przepisach dotyczących ceny w kolejnych podejściach pisaliśmy w poradniku kiedy przetarg gminny to naprawdę okazja. Tutaj robimy coś innego: sprawdzamy, jak to wygląda w praktyce, na ogłoszeniach z naszego katalogu przetargów.

Skąd są dane

Na 10 listopada 2026 r. katalog zawiera 376 realnych ogłoszeń z 58 gmin we wszystkich 16 województwach, każde z linkiem do źródła w BIP. Są to przetargi z terminami od listopada 2026 r. do stycznia 2027 r., czyli przekrój tego, co gminy sprzedają w jednym momencie. W 332 ogłoszeniach numer przetargu wynika z tytułu albo z treści. Pozostałe 44 (m.in. z Łodzi, Legnicy i Żor) go nie podają, więc pomijamy je w wyliczeniach.

To zdjęcie jednego kwartału w 58 gminach, a nie statystyka całego kraju. Pokazuje jednak wyraźnie, jak często gminy wracają z tą samą nieruchomością.

Tylko co trzecie ogłoszenie to pierwszy przetarg

Rozkład 332 ogłoszeń według numeru przetargu:

• pierwszy przetarg: 116 ogłoszeń (35%),
• drugi: 93 (28%),
• trzeci: 63 (19%),
• czwarty: 35 (11%),
• piąty: 18 (5%),
• szósty do dziewiątego: 7 (2%).

Łącznie 216 ogłoszeń, czyli 65%, to powtórki. Aż 123 (37%) to przetarg trzeci albo dalszy. Kto przegląda ogłoszenia gminne, częściej trafia więc na nieruchomość, której ktoś już nie kupił, niż na świeżą ofertę.

Rekordy w naszym indeksie to dom przy ul. Rzecznej 6 w Przemyślu, wystawiony po raz dziewiąty (osiem wcześniejszych przetargów od sierpnia 2025 r.), oraz trzypokojowe mieszkanie przy ul. Targowej w Kędzierzynie-Koźlu, wystawione po raz ósmy.

Co wraca najczęściej

Udział powtórek zależy od rodzaju nieruchomości. W nawiasie podajemy liczbę ogłoszeń z numerem przetargu.

• Lokale mieszkalne (101): pierwszy przetarg to 24 ogłoszenia, drugi 47, trzeci i dalsze 30. Trzy czwarte mieszkań gminnych w indeksie nie sprzedało się za pierwszym razem. Najczęstsza sytuacja to drugie podejście.
• Lokale użytkowe (14): 11 powtórek, z czego 7 to co najmniej trzeci przetarg.
• Działki budowlane (115): 44 pierwsze przetargi, 13 drugich i 58 trzecich lub dalszych. Ten wynik zawyża jedno nowe osiedle w Koszalinie, gdzie miasto wystawiło naraz 24 działki w pierwszym przetargu. Bez Koszalina zostaje 90 działek, z których tylko 20 to pierwsze podejście, a 57 to przetarg trzeci albo dalszy.
• Nieruchomości zabudowane (27): 12 pierwszych przetargów, 6 drugich, 9 trzecich i dalszych.
• Działki i tereny inwestycyjne (52): 22 pierwsze przetargi, 16 drugich, 14 trzecich i dalszych.

Różnice między gminami są jeszcze większe. W Gdańsku, Opolu i Bydgoszczy wszystkie ogłoszenia w indeksie to pierwsze przetargi, w Toruniu 9 z 11. Na drugim biegunie są Trzebownisko pod Rzeszowem (13 z 15 ogłoszeń to trzeci lub czwarty przetarg), Przemyśl (7 z 8), Dąbrowa Górnicza (7 z 10) i Tarnobrzeg (5 z 5). Wysoki numer przetargu nie musi więc oznaczać wady konkretnej działki. Często opisuje lokalny rynek, na którym gmina ma więcej gruntu niż chętnych przy cenie z wyceny.

Ile trwa przerwa między podejściami

Ustawa wymaga, by w ogłoszeniu o kolejnym przetargu podać terminy poprzednich (art. 38 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dzięki temu historię sprzedaży da się odtworzyć z samej treści. Dla 164 powtórzonych przetargów mamy komplet dat, co daje 333 odstępy między kolejnymi podejściami.

• Typowa przerwa to około 10 tygodni. Mediana wynosi 71 dni, a połowa odstępów mieści się między 56 a 91 dniami.
• Najkrótsza przerwa to 37 dni, najdłuższa 175. Wszystkie mieszczą się w ustawowym oknie: kolejny przetarg przeprowadza się nie wcześniej niż po 30 dniach i nie później niż po 6 miesiącach od zamknięcia poprzedniego (art. 39).
• Drugi przetarg odbywa się zwykle po około 70 dniach od pierwszego, trzeci po 5 miesiącach, czwarty po 7, a piąty po 9–10 miesiącach (mediany: 70, 148, 214 i 290 dni).

Najdłuższa historia w indeksie należy do działki inwestycyjnej przy ul. Glinianej w Pile: pierwszy przetarg odbył się 13 czerwca 2025 r., a szósty wyznaczono na 30 listopada 2026 r., czyli po 535 dniach.

Dla kupującego wynikają z tego dwie rzeczy. Po pierwsze, jeśli przetarg, który Cię interesuje, zakończy się bez nabywcy, na następny poczekasz raczej dwa–trzy miesiące niż dwa tygodnie. Po drugie, terminu nie poznasz z góry, bo ogłoszenie nie może zapowiadać dat kolejnych przetargów (§ 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie przetargów). Żeby go nie przegapić, obserwuj gminę przez RSS albo kalendarz.

Czy cena spada z każdym podejściem

Prawo na to pozwala, ale tego nie nakazuje. W drugim przetargu gmina może ustalić cenę wywoławczą poniżej wartości z operatu szacunkowego, jednak nie niżej niż 50% tej wartości (art. 67 ust. 2 pkt 2). Do trzeciego i dalszych przetargów stosuje się te same zasady co do drugiego (art. 39 ust. 2).

W 18 ogłoszeniach z indeksu źródło wprost mówi, co stało się z ceną względem poprzedniego podejścia:

• w 15 cena się nie zmieniła. To 13 działek budowlanych w gminie Trzebownisko, wystawionych po raz trzeci albo czwarty za tę samą kwotę (np. działka w Tajęcinie za 220 000 zł netto), oraz dwa tereny inwestycyjne w Mrągowie;
• w 3 cena spadła. W Toruniu dwa lokale przy ul. Ducha Świętego potaniały między pierwszym a drugim przetargiem ze 180 000 do 153 000 zł i ze 170 000 do 145 000 zł, czyli o około 15%. Trzeci przypadek to dom w gminie Grodków w piątym przetargu.

Próba jest mała, bo większość ogłoszeń podaje daty poprzednich przetargów, ale nie poprzednie ceny. Wystarcza jednak, by nie traktować obniżki jako automatu. Część gmin trzyma cenę przez cztery podejścia, a tam, gdzie ją obniża, robi to o kilkanaście procent, daleko od ustawowego minimum.

Jest też mechanizm działający w drugą stronę. Jeżeli gmina nie zmieści się w terminach z art. 39, musi zacząć od nowa, od pierwszego przetargu (§ 3 ust. 2 rozporządzenia), czyli z ceną nie niższą niż wartość nieruchomości. Operat szacunkowy można wykorzystywać przez 12 miesięcy, a potem tylko po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę (art. 156 ust. 3 i 4). Przy nieruchomości sprzedawanej od ponad roku warto więc zapytać urząd, z kiedy pochodzi wycena i czy była aktualizowana. Na rosnącym rynku nowy operat może cenę podnieść.

Powtórzony przetarg to zwykle pusta sala

To najbardziej praktyczny wniosek z tych liczb. Przetarg kończy się wynikiem negatywnym, gdy nikt do niego nie przystąpił albo nikt nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą (art. 40 ust. 4). Każdy przetarg z numerem II i wyższym oznacza więc, że poprzednim razem nie było ani jednej osoby gotowej zapłacić cenę wywoławczą powiększoną o jedno postąpienie.

Jednocześnie przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli choć jeden zaoferuje jedno postąpienie (§ 14 ust. 5 rozporządzenia). Minimalne postąpienie to 1% ceny wywoławczej, zaokrąglony w górę do pełnych dziesiątek złotych.

W powtórzonym przetargu realistyczny scenariusz wygląda zatem tak: jesteś jedynym uczestnikiem, zgłaszasz jedno postąpienie i kupujesz za około 101% ceny wywoławczej. Przy lokalu w Kędzierzynie-Koźlu z ceną 165 000 zł byłoby to 166 650 zł. To nie gwarancja, bo wadium może wpłacić każdy i dowiesz się o tym dopiero na sali. Daje to jednak inny punkt wyjścia niż w pierwszym przetargu atrakcyjnej działki, gdzie cena wywoławcza bywa początkiem długiej licytacji. Jak przygotować pułap na oba scenariusze, opisujemy w poradniku jak przebiega przetarg ustny.

Czekać na kolejny przetarg czy brać teraz

Czekanie na niższą cenę ma trzy koszty, które widać w danych.

1. Obniżka jest niepewna. W naszej próbie cena nie zmieniła się w 15 przypadkach na 18.
2. Czas pracuje różnie. Kolejne podejście to typowo 10 tygodni. Po roku do gry wchodzi aktualność operatu, a po przekroczeniu 6 miesięcy przerwy procedura wraca do pierwszego przetargu.
3. Konkurencja może się pojawić w każdej chwili. Wystarczy jedna osoba, która wpłaci wadium i zgłosi postąpienie. Wtedy nieruchomość znika z rynku za cenę, którą Ty uznałeś za zbyt wysoką o kilka procent.

Gmina ma jeszcze jedną drogę. Po drugim nieudanym przetargu może zamiast kolejnego wybrać rokowania, czyli negocjacje, w których cena nie może być niższa niż 40% wartości (art. 67 ust. 2 pkt 4), a zapłatę da się rozłożyć na raty do 10 lat (art. 70 ust. 2). W przetargu całą cenę płaci się najpóźniej w dniu umowy. Każde ze 123 ogłoszeń o trzecim i dalszym przetargu w naszym indeksie to sytuacja, w której gmina mogła pójść w rokowania, a wybrała kolejną licytację. Jeśli zależy Ci na negocjowaniu ceny albo rat, zapytaj urząd wprost, czy rozważa ten tryb. Nie zakładaj, że sam nadejdzie.

Wysoki numer to pytanie „dlaczego”

Nieruchomość z szóstego czy dziewiątego przetargu nie musi być zła, ale zawsze ma powód, dla którego nikt jej nie wziął. Zwykle da się go znaleźć w ogłoszeniu.

• Stan techniczny. Dom przy ul. Rzecznej w Przemyślu ogłoszenie opisuje jako wymagający generalnego remontu, z ogrzewaniem trzema piecami kaflowymi.
• Warunki dodatkowe. Działki w Lesznie wystawiane po raz szósty i siódmy mają obowiązek zabudowy w 4 lata i prawo odkupu dla miasta.
• Cena z wyceny powyżej lokalnego rynku. Kiedy gmina przez cztery przetargi nie zmienia kwoty, a sąsiednie działki też się nie sprzedają, problemem bywa wycena, a nie grunt.
• Ograniczenia prawne i planistyczne. Służebności, sieci, strefa konserwatorska, brak planu. Sprawdzisz je w księdze wieczystej i w planie miejscowym.

Co sprawdzić, gdy widzisz „II” lub więcej

1. Odczytaj z ogłoszenia daty poprzednich przetargów. Gmina musi je podać.
2. Otwórz wcześniejsze ogłoszenia w BIP i porównaj cenę wywoławczą. Jeśli się nie zmienia, nie licz na obniżkę następnym razem.
3. Policz, ile czasu minęło od pierwszego przetargu. Powyżej 12 miesięcy zapytaj o datę operatu i potwierdzenie jego aktualności.
4. Ustal powód braku chętnych: przeczytaj warunki dodatkowe, obejrzyj nieruchomość, sprawdź księgę wieczystą i plan.
5. Przygotuj dwa pułapy: na scenariusz „jestem sam” (cena wywoławcza plus jedno postąpienie) i na scenariusz z konkurentem.
6. Zapytaj urząd, co planuje, jeśli ten przetarg też się nie powiedzie: kolejny przetarg, obniżkę czy rokowania.
7. Pamiętaj, że numer nie zmienia reszty rachunku. Wadium, VAT albo PCC i koszty notarialne liczysz tak samo jak w pierwszym przetargu.

Wyniki rozstrzygniętych przetargów, czyli to, czy doszło do sprzedaży i za ile, zbieramy w archiwum wyników. Z czasem pozwoli ono odpowiedzieć na pytanie, na które same ogłoszenia nie odpowiadają: przy którym podejściu gminne nieruchomości faktycznie znajdują nabywcę.

---

Dane: 376 realnych ogłoszeń z katalogu tu-zamieszkam.pl, stan na 10 listopada 2026 r.; pełny zbiór do pobrania na stronie otwartych danych. Numery przetargów i daty wcześniejszych podejść pochodzą z treści ogłoszeń źródłowych. Podstawa prawna: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 38–40, 67, 70 i 156) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (§ 3, 6 i 14). Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Wiążąca jest treść ogłoszenia konkretnej gminy.