Przejdź do treści
tu-zamieszkam.pl

Finansowanie · Kalkulator

Kredyty hipoteczne — sprawdź zanim podpiszesz.

Kalkulator rat i zdolności kredytowej, plus konkretna wiedza o tym, co naprawdę decyduje o koszcie kredytu. Bez sponsorowanych „rankingów” i marketingowych obietnic.

Liczysz ratę dla nieruchomości za 550 000 zł. Kwotę kredytu ustawiliśmy na 440 000 zł, zakładając 20% wkładu własnego — to założenie, nie rekomendacja. Wszystkie parametry zmienisz suwakami.

Punkt startowy: stopa referencyjna NBP 3,75% + modelowa marża 2,00pp. Stawka NBP obowiązuje od 5 marca 2026. Źródło: NBP. Publikacja NBP była niedostępna podczas budowania strony — pokazujemy jawny fallback. Pełna metodologia.

440 000 zł
50 000 zł2 000 000 zł
5,8%
2,0%15,0%
25 lat
5 lat35 lat

Typ rat

Szacunkowa wysokość raty

Rata miesięczna (stała)

2781,38 zł

Suma odsetek

Łącznie zapłacisz tyle dodatkowo ponad kwotę kredytu

394 413 zł

Łącznie do spłaty

834 413 zł

Liczba rat

300 mies.

Kalkulacja zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres kredytu i nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani RRSO. Realna oferta banku może się różnić.

Co, jeśli stopy się zmienią?

Rata równa zakłada stałe oprocentowanie, ale kredyt na zmiennej stopie reaguje na decyzje RPP. Poniżej ta sama rata dla oprocentowania niższego i wyższego od 5,80% — ten sam wzór, tylko inna stopa.

ScenariuszOprocentowanieRata miesięcznaZmiana raty
−1 pp4,80%2521,19 zł−260 zł
Twoje ustawienie5,80%2781,38 zł—
+1 pp6,80%3053,92 zł+273 zł
+2,5 pptest skrajny (KNF)8,30%3483,89 zł+703 zł

Największy wariant, +2,5 pp, to bufor testu warunków skrajnych (Rekomendacja S KNF), którego używamy też przy liczeniu zdolności — jedna miara wzrostu stóp w obu trybach. Więcej w metodologii.

Ile spłacasz kapitału, a ile odsetek

Rata to dwa wydatki naraz: odsetki (koszt pożyczenia) i kapitał (spłata długu — Twój realny udział we własności). Na początku większość raty to odsetki; z każdym rokiem proporcja odwraca się na korzyść kapitału. Ten sam kredyt rozłożyliśmy rok po rok.

Przewaga kapitału
Kapitał przewyższa odsetki dopiero od 14. roku spłaty.
Odsetki w całym kredycie
To 47% wszystkiego, co oddasz bankowi — łącznie 394 413 zł.
RokPodział ratyOdsetkiKapitałSaldo na koniec
1
76% ods.
25 308 zł8069 zł431 931 zł
2
74% ods.
24 827 zł8549 zł423 382 zł
3
73% ods.
24 318 zł9059 zł414 323 zł
4
71% ods.
23 778 zł9598 zł404 725 zł
5
70% ods.
23 207 zł10 170 zł394 555 zł
6
68% ods.
22 601 zł10 776 zł383 779 zł
7
66% ods.
21 959 zł11 418 zł372 361 zł
8
64% ods.
21 279 zł12 098 zł360 263 zł
9
62% ods.
20 558 zł12 818 zł347 445 zł
10
59% ods.
19 795 zł13 582 zł333 863 zł
11
57% ods.
18 985 zł14 391 zł319 472 zł
12
54% ods.
18 128 zł15 248 zł304 224 zł
13
52% ods.
17 220 zł16 157 zł288 067 zł
14
49% ods.
16 258 zł17 119 zł270 948 zł
15
46% ods.
15 238 zł18 139 zł252 809 zł
16
42% ods.
14 157 zł19 219 zł233 590 zł
17
39% ods.
13 013 zł20 364 zł213 226 zł
18
35% ods.
11 800 zł21 577 zł191 649 zł
19
32% ods.
10 514 zł22 862 zł168 787 zł
20
27% ods.
9152 zł24 224 zł144 563 zł
21
23% ods.
7709 zł25 667 zł118 896 zł
22
19% ods.
6181 zł27 196 zł91 700 zł
23
14% ods.
4561 zł28 816 zł62 884 zł
24
9% ods.
2844 zł30 532 zł32 351 zł
25
3% ods.
1025 zł32 351 zł0 zł

odsetkikapitał

Rozkład liczymy tym samym wzorem co ratę wyżej — suma odsetek ze wszystkich lat równa się „Sumie odsetek”, a saldo domyka się do zera. Chcesz skrócić ten harmonogram i oddać mniej odsetek? Policz nadpłatę. Szczegóły w metodologii.

Masz już kredyt i myślisz o nadpłacie? Kalkulator nadpłaty policzy, o ile skróci ona okres spłaty i ile odsetek zaoszczędzisz. Jeszcze wynajmujesz? Kalkulator „kupić czy wynajmować” porówna majątek po latach w obu ścieżkach.

Co naprawdę wpływa na koszt kredytu

Marża banku — to ona różni oferty. Stawka WIBOR/WIRON jest w danym momencie taka sama dla wszystkich, ale marża waha się od 1,5% do nawet 3% w zależności od wkładu własnego, scoringu BIK i relacji z bankiem.

Wkład własny — minimum to 10%, ale od 20% wzwyż banki oferują wyraźnie niższą marżę. Różnica w skali 30 lat kredytu potrafi przekroczyć 100 000 zł.

Cross-sell — konto, karta, ubezpieczenie spłaty, ubezpieczenie nieruchomości. Każdy element obniża marżę, ale podnosi RRSO. Policz całość, nie tylko ratę — kalkulator RRSO porówna dwie oferty z dodatkami i bez.

Stała vs zmienna stopa — stała daje przewidywalność na 5–10 lat (zwykle wyższa od bieżącej zmiennej), zmienna reaguje na zmiany WIBOR. To decyzja o ryzyku, nie o kalkulatorze.

Jak banki liczą zdolność kredytową

DSTI — wskaźnik obciążenia dochodu zobowiązaniami. KNF rekomenduje maksymalnie 50% dochodu netto na raty wszystkich kredytów (40% dla niższych dochodów).

Test warunków skrajnych — bank musi policzyć zdolność tak, jakby oprocentowanie było wyższe o 2,5 punktu procentowego. Stąd różnica między reklamą a realną propozycją.

Koszty utrzymania — każdy bank ma własną tabelę. Single ~1500 zł, para ~2400 zł, plus za każde dziecko. Rachunki, alimenty, leasing samochodowy — wszystko obniża zdolność.

Forma zatrudnienia — umowa o pracę na czas nieokreślony to najwyższa wiarygodność. B2B i działalność wymagają zwykle 24 miesięcy stażu, a banki przyjmują niższy procent przychodu.

Dla liczących bardziej

Otrzymaj propozycje ofert dopasowane do Twojej sytuacji.

Zostaw kontakt, a w ciągu 1–2 dni przedstawimy 3 oferty banków najbardziej pasujące do Twoich parametrów. Bez zobowiązań, bezpłatnie. Współpracujemy z niezależnymi ekspertami kredytowymi.

Najczęściej zadawane pytania

  • Czy wynik kalkulatora to oferta banku?

    Nie. Kalkulator zwraca szacunki na podstawie podanych parametrów. Realna oferta zależy od scoringu BIK, formy zatrudnienia, wkładu własnego, lokalizacji nieruchomości i polityki konkretnego banku. Różnice między kalkulatorem a propozycją banku rzędu 10–15% są normalne.

  • Jaka jest różnica między ratą równą a malejącą?

    Rata równa (annuitetowa) jest taka sama przez cały okres kredytu — wygodna, przewidywalna, ale łączna suma odsetek wyższa. Rata malejąca zaczyna się wysoka i z czasem maleje — wymaga wyższej zdolności na start, ale daje niższy całkowity koszt. Wybór zależy głównie od bieżącego budżetu i horyzontu nadpłat.

  • Co to jest RRSO i dlaczego kalkulator rat go nie pokazuje?

    RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) uwzględnia oprocentowanie + wszystkie dodatkowe koszty (prowizja, ubezpieczenia, opłaty). Kalkulator rat go nie pokazuje, bo te koszty zależą od konkretnej oferty banku. Gdy masz już oferty, wpisz ich parametry do kalkulatora RRSO (tu-zamieszkam.pl/kalkulator-rrso) — policzy RRSO i całkowity koszt dwóch ofert obok siebie, wzorem z ustawy o kredycie hipotecznym.

  • Czy potrzebuję wkładu własnego 20%?

    Minimum to 10%, ale przy 10–20% bank zwykle wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu, które podnosi koszt. Od 20% wzwyż negocjujesz wyraźnie lepsze warunki. Część programów rządowych (jeśli aktualnie obowiązują) pozwala obniżyć ten próg.

  • Stała czy zmienna stopa procentowa?

    Stała stopa (zwykle na 5–10 lat) daje przewidywalność, ale jest dziś wyższa od zmiennej. Zmienna reaguje na decyzje RPP — może spaść, może wzrosnąć. Jeśli budżet jest napięty i każda zmiana raty boli, wybierz stałą. Jeśli masz bufor i wierzysz w obniżki stóp w średnim terminie — zmienna jest tańsza historycznie, ale ryzykowniejsza.

  • Kim są niezależni eksperci, z którymi współpracujecie?

    Współpracujemy z certyfikowanymi pośrednikami kredytowymi wpisanymi do rejestru KNF. Pośrednik prezentuje oferty kilkunastu banków, a jego wynagrodzenie pokrywa bank — Ty nic nie płacisz. Sami nie udzielamy kredytów ani nie świadczymy doradztwa.

Nie znasz jakiegoś pojęcia z oferty banku? Zajrzyj do słownika kredytu hipotecznego — RRSO, marża, DSTI, LtV i ubezpieczenie pomostowe wyjaśnione krótko i rzeczowo.

Zastrzeżenie prawne: tu-zamieszkam.pl jest serwisem informacyjnym. Treści na stronie nie stanowią doradztwa kredytowego, finansowego ani prawnego w rozumieniu obowiązujących przepisów. Wyniki kalkulatorów mają charakter szacunkowy i nie są ofertą banku w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego. Decyzje finansowe podejmuj po konsultacji z certyfikowanym pośrednikiem kredytowym lub bezpośrednio z bankiem.