Przejdź do treści
tu-zamieszkam.pl

· Finansowanie · Kalkulator

Kredyty hipoteczne — sprawdź zanim podpiszesz.

Kalkulator rat i zdolności kredytowej, plus konkretna wiedza o tym, co naprawdę decyduje o koszcie kredytu. Bez sponsorowanych „rankingów” i marketingowych obietnic.

Liczysz ratę dla nieruchomości za 126 960 zł. Kwotę kredytu ustawiliśmy na 100 000 zł, zakładając 20% wkładu własnego — to założenie, nie rekomendacja. Wszystkie parametry zmienisz suwakami.

Punkt startowy: stopa referencyjna NBP 3,75% + modelowa marża 2,00pp. Stawka NBP obowiązuje od 5 marca 2026. Źródło: NBP. Publikacja NBP była niedostępna podczas budowania strony — pokazujemy jawny fallback. Pełna metodologia.

100 000 zł
50 000 zł2 000 000 zł
5,8%
2,0%15,0%
25 lat
5 lat35 lat

Typ rat

Szacunkowa wysokość raty

Rata miesięczna (stała)

632,13 zł

Suma odsetek

Łącznie zapłacisz tyle dodatkowo ponad kwotę kredytu

89 639 zł

Łącznie do spłaty

189 639 zł

Liczba rat

300 mies.

Kalkulacja zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres kredytu i nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani RRSO. Realna oferta banku może się różnić.

Co, jeśli stopy się zmienią?

Rata równa zakłada stałe oprocentowanie, ale kredyt na zmiennej stopie reaguje na decyzje RPP. Poniżej ta sama rata dla oprocentowania niższego i wyższego od 5,80% — ten sam wzór, tylko inna stopa.

ScenariuszOprocentowanieRata miesięcznaZmiana raty
−1 pp4,80%573,00 zł−59 zł
Twoje ustawienie5,80%632,13 zł—
+1 pp6,80%694,07 zł+62 zł
+2,5 pptest skrajny (KNF)8,30%791,79 zł+160 zł

Największy wariant, +2,5 pp, to bufor testu warunków skrajnych (Rekomendacja S KNF), którego używamy też przy liczeniu zdolności — jedna miara wzrostu stóp w obu trybach. Więcej w metodologii.

Ile spłacasz kapitału, a ile odsetek

Rata to dwa wydatki naraz: odsetki (koszt pożyczenia) i kapitał (spłata długu — Twój realny udział we własności). Na początku większość raty to odsetki; z każdym rokiem proporcja odwraca się na korzyść kapitału. Ten sam kredyt rozłożyliśmy rok po rok.

Przewaga kapitału
Kapitał przewyższa odsetki dopiero od 14. roku spłaty.
Odsetki w całym kredycie
To 47% wszystkiego, co oddasz bankowi — łącznie 89 639 zł.
RokPodział ratyOdsetkiKapitałSaldo na koniec
1
76% ods.
5752 zł1834 zł98 166 zł
2
74% ods.
5643 zł1943 zł96 223 zł
3
73% ods.
5527 zł2059 zł94 164 zł
4
71% ods.
5404 zł2181 zł91 983 zł
5
70% ods.
5274 zł2311 zł89 672 zł
6
68% ods.
5137 zł2449 zł87 222 zł
7
66% ods.
4991 zł2595 zł84 628 zł
8
64% ods.
4836 zł2750 zł81 878 zł
9
62% ods.
4672 zł2913 zł78 965 zł
10
59% ods.
4499 zł3087 zł75 878 zł
11
57% ods.
4315 zł3271 zł72 607 zł
12
54% ods.
4120 zł3466 zł69 142 zł
13
52% ods.
3914 zł3672 zł65 470 zł
14
49% ods.
3695 zł3891 zł61 579 zł
15
46% ods.
3463 zł4122 zł57 457 zł
16
42% ods.
3218 zł4368 zł53 089 zł
17
39% ods.
2957 zł4628 zł48 460 zł
18
35% ods.
2682 zł4904 zł43 557 zł
19
32% ods.
2390 zł5196 zł38 361 zł
20
27% ods.
2080 zł5505 zł32 855 zł
21
23% ods.
1752 zł5833 zł27 022 zł
22
19% ods.
1405 zł6181 zł20 841 zł
23
14% ods.
1036 zł6549 zł14 292 zł
24
9% ods.
646 zł6939 zł7353 zł
25
3% ods.
233 zł7353 zł0 zł

odsetkikapitał

Rozkład liczymy tym samym wzorem co ratę wyżej — suma odsetek ze wszystkich lat równa się „Sumie odsetek”, a saldo domyka się do zera. Chcesz skrócić ten harmonogram i oddać mniej odsetek? Policz nadpłatę. Szczegóły w metodologii.

Masz już kredyt i myślisz o nadpłacie? Kalkulator nadpłaty policzy, o ile skróci ona okres spłaty i ile odsetek zaoszczędzisz. Jeszcze wynajmujesz? Kalkulator „kupić czy wynajmować” porówna majątek po latach w obu ścieżkach.

Co naprawdę wpływa na koszt kredytu

Marża banku — to ona różni oferty. Stawka WIBOR/WIRON jest w danym momencie taka sama dla wszystkich, ale marża waha się od 1,5% do nawet 3% w zależności od wkładu własnego, scoringu BIK i relacji z bankiem.

Wkład własny — minimum to 10%, ale od 20% wzwyż banki oferują wyraźnie niższą marżę. Różnica w skali 30 lat kredytu potrafi przekroczyć 100 000 zł.

Cross-sell — konto, karta, ubezpieczenie spłaty, ubezpieczenie nieruchomości. Każdy element obniża marżę, ale podnosi RRSO. Policz całość, nie tylko ratę — kalkulator RRSO porówna dwie oferty z dodatkami i bez.

Stała vs zmienna stopa — stała daje przewidywalność na 5–10 lat (zwykle wyższa od bieżącej zmiennej), zmienna reaguje na zmiany WIBOR. To decyzja o ryzyku, nie o kalkulatorze.

Jak banki liczą zdolność kredytową

DSTI — wskaźnik obciążenia dochodu zobowiązaniami. KNF rekomenduje maksymalnie 50% dochodu netto na raty wszystkich kredytów (40% dla niższych dochodów).

Test warunków skrajnych — bank musi policzyć zdolność tak, jakby oprocentowanie było wyższe o 2,5 punktu procentowego. Stąd różnica między reklamą a realną propozycją.

Koszty utrzymania — każdy bank ma własną tabelę. Single ~1500 zł, para ~2400 zł, plus za każde dziecko. Rachunki, alimenty, leasing samochodowy — wszystko obniża zdolność.

Forma zatrudnienia — umowa o pracę na czas nieokreślony to najwyższa wiarygodność. B2B i działalność wymagają zwykle 24 miesięcy stażu, a banki przyjmują niższy procent przychodu.

Dla liczących bardziej

Otrzymaj propozycje ofert dopasowane do Twojej sytuacji.

Zostaw kontakt, a w ciągu 1–2 dni przedstawimy 3 oferty banków najbardziej pasujące do Twoich parametrów. Bez zobowiązań, bezpłatnie. Współpracujemy z niezależnymi ekspertami kredytowymi.

Najczęściej zadawane pytania

  • Czy wynik kalkulatora to oferta banku?

    Nie. Kalkulator zwraca szacunki na podstawie podanych parametrów. Realna oferta zależy od scoringu BIK, formy zatrudnienia, wkładu własnego, lokalizacji nieruchomości i polityki konkretnego banku. Różnice między kalkulatorem a propozycją banku rzędu 10–15% są normalne.

  • Jaka jest różnica między ratą równą a malejącą?

    Rata równa (annuitetowa) jest taka sama przez cały okres kredytu — wygodna, przewidywalna, ale łączna suma odsetek wyższa. Rata malejąca zaczyna się wysoka i z czasem maleje — wymaga wyższej zdolności na start, ale daje niższy całkowity koszt. Wybór zależy głównie od bieżącego budżetu i horyzontu nadpłat.

  • Co to jest RRSO i dlaczego kalkulator rat go nie pokazuje?

    RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) uwzględnia oprocentowanie + wszystkie dodatkowe koszty (prowizja, ubezpieczenia, opłaty). Kalkulator rat go nie pokazuje, bo te koszty zależą od konkretnej oferty banku. Gdy masz już oferty, wpisz ich parametry do kalkulatora RRSO (tu-zamieszkam.pl/kalkulator-rrso) — policzy RRSO i całkowity koszt dwóch ofert obok siebie, wzorem z ustawy o kredycie hipotecznym.

  • Czy potrzebuję wkładu własnego 20%?

    Minimum to 10%, ale przy 10–20% bank zwykle wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu, które podnosi koszt. Od 20% wzwyż negocjujesz wyraźnie lepsze warunki. Część programów rządowych (jeśli aktualnie obowiązują) pozwala obniżyć ten próg.

  • Stała czy zmienna stopa procentowa?

    Stała stopa (zwykle na 5–10 lat) daje przewidywalność, ale jest dziś wyższa od zmiennej. Zmienna reaguje na decyzje RPP — może spaść, może wzrosnąć. Jeśli budżet jest napięty i każda zmiana raty boli, wybierz stałą. Jeśli masz bufor i wierzysz w obniżki stóp w średnim terminie — zmienna jest tańsza historycznie, ale ryzykowniejsza.

  • Kim są niezależni eksperci, z którymi współpracujecie?

    Współpracujemy z certyfikowanymi pośrednikami kredytowymi wpisanymi do rejestru KNF. Pośrednik prezentuje oferty kilkunastu banków, a jego wynagrodzenie pokrywa bank — Ty nic nie płacisz. Sami nie udzielamy kredytów ani nie świadczymy doradztwa.

Nie znasz jakiegoś pojęcia z oferty banku? Zajrzyj do słownika kredytu hipotecznego — RRSO, marża, DSTI, LtV i ubezpieczenie pomostowe wyjaśnione krótko i rzeczowo.

Zastrzeżenie prawne: tu-zamieszkam.pl jest serwisem informacyjnym. Treści na stronie nie stanowią doradztwa kredytowego, finansowego ani prawnego w rozumieniu obowiązujących przepisów. Wyniki kalkulatorów mają charakter szacunkowy i nie są ofertą banku w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego. Decyzje finansowe podejmuj po konsultacji z certyfikowanym pośrednikiem kredytowym lub bezpośrednio z bankiem.